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对存量利率转换的三个问题

更多资讯请访问淳安房产网www.chunan.biz    文章类型: 楼盘动态      点击数:120    加入时间:2020/4/1 16:26:20

       3月,利率市场化改革的重大举措开始实施。根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求,从202031日到830日,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变,也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。对于有房贷的人而言,都想知道新的利率定价机制下,房贷究竟选择固定利率好还是浮动利率好?如何选择才能省钱?对此,业内人士表示,存量房贷转换选固定还是浮动利率取决于对未来LPR升降判断,还需结合个人还款计划综合考虑。

1、怎么转换?

      近日,建行、工行、农行、中行等多家商业银行发布了《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》,202011日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括组合贷中的商贷,但不包括公积金贷款),利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率,或转换为固定利率。其中,加点数值=原合同当前的执行利率水平——201912月发布的相应期限LPR,且加点数值在合同剩余期限内固定不变。

      从各银行的公告来看,202011日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(除公积金个人住房贷款外),均需进行转换。也就是说,公积金住房贷款不参与转换,如果是组合贷款也只转换商业贷款部分。此外,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。存量浮动利率个人贷款定价基准转换自202031日开始,原则上于2020831日前完成。因疫情的影响,目前主要是通过银行的手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款定价基准转换。可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,在合同剩余期限内利率值固定不变。需要注意的是,只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

      存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与201912月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平等于201912月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。一般线上渠道默认重定价周期为12个月,可选择重定价日为次年11日或贷款放款日对应的每年对月对日。存在共同借款人的贷款,转换申请需由主借款人提交,所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。

专家:这次房贷利率转换的操作将延续到8月底

      广州链家研究院负责人彭仕浩表示,这次房贷利率转换的操作,将延续到8月底,针对的对象为存量贷款。新的购房贷款自LPR实行后都统一为LPR加点的方式,无固定利率。根据央行发布的通知,存量购房贷款将会有继续维持原固定利率和“LPR+加点”浮动利率这两种选择,而且这种选择将仅有一次,确定利率方式之后就不能再转换了。对于存量个人房贷而言,如果继续选择原固定利率方案,则实际支持的利息成本不会改变。如果选择“LPR+加点”的方式,由于个人房贷的加点数值是按照原固定利率与当期LPR的差值来确定,将是固定不变的,因此未来支付的房贷利息将跟随每年央行发布的LPR高低而变化,进而影响到每个月支付房贷利息的高低。

2、利息能省多少?

       如果房贷利率选择LPR+点数”的计价方式,那转换LPR参考值则是20191220日发布的数据,为4.8%。这意味着,在31~831日,选择任何时间办理,加点数都是一样的。采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数,整个合同期都不变,变动的只有LPR。比如房贷利率原来享受7折优惠,即是3.43%,这一数值比参考标准LPR 4.8%少了137个点数,那么这个点数就将伴随整个合同期,未来变动的只是LPR

      因此,换算过后,今年执行的利率与换算前执行的是一样的,到次年的利率调整日,如果新报价的LPR低于4.8%,那么执行的房贷利率就会降低。假设LPR下降20个基点,即0.2%。贷款期限还剩10年,剩余本金约61万元,用等额本息方式还款,那么每个月就会少还约60元,一年可节省利息700元左右。

3怎么选择?

      有不少人一定要拿出计算器好好算一算自己的房贷如何转换才合算。显然,如果选择固定利率,则意味着在LPR下调时无法享受下调的好处。但是,如果选择浮动利率,一旦LPR上调,则意味着比过去要承担更大的利息负担。而且按照央行的公告,一旦选择就不能改动。有业内人士表示,不管选择固定利率还是LPR为基础的浮动利率,不管未来LPR如何变化,房贷利息不一定比现在少多少。市场化意味着银行不会吃亏,另一方面,房贷利率除了要参考LPR,还得看房地产金融政策。在“房住不炒”的大背景下,即使LPR下降,房贷利率未必同时跟着动。5年期的LPR未必每次都调整,而且调整的幅度可能会受到控制,以避免刺激房地产市场。

      可以看到,2019820日,贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革后的首次报价诞生:1年期LPR4.25%5年期以上LPR4.85%。今年220日,LPR迎来改革后的第七次报价中,第三次出现下调。其中,1年期LPR4.05%5年期以上LPR4.75%,这是5年期LPR利率第二次下调。20191120日,5年期以上LPR首降5个基点至4.8%5年期以上LPR两度下调,跌幅皆为5个基点。从中长期看,中国的LPR目前仍然有下降空间,这是趋势。从金融周期、经济周期和房地产周期看,贷款利率趋势下行是大概率。这意味着,如果选择浮动利率的方式,房贷利息支出会比现在少。但是,选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀,LPR必然上升,带动房贷利率上升。就目前国内利率水平而言,当前是处于相对低位的,5年期贷款基准利率过去20年基本维持在7%左右,未来从4.75%继续向下的空间还有多大?利率重新进入上行通道也是有可能的。

      因此,也有不少业内人士建议,如果当时贷款,是在基准利率基础上打折,比如7折,选择固定利率或更合适。如果是上浮的利率,为了少点利息,并预计在没有通胀的情况下,LPR会大概率下行,就选择LPR的浮动利率。

      而对于不同的人,究竟怎样更划算,可以综合考虑贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素,个人对未来LPR利率升降预期将是关键因素。同时还要结合自己贷款期限、原先贷款利率上浮还是下折水平,是否计划提前还款、收入变化是否影响月供能力等综合决定。


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出处:今日头条
 
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