透明售房网的数据显示,杭州市区(含富阳不含临安,下同)9月以来(截止到9月11日)二手房成交1149套,与上月同期相比,成交量下降了34%。
成交量明显下滑的同时,二手房挂牌量却不断上升。截止到9月11日,二手房挂牌量已达到52736套,相比今年3月的2.5万套,翻倍都不止。
半年挂牌量激增近3万套
余杭、江干、西湖列前三
7月是二手房市场的一个转折点,挂牌量明显上升,购房者、房东的心态均发生了比较明显的变化。
今年3月,杭州二手房挂牌量还只有2.5万套,直到7月12日才突破了4万套,此后开启加速度,8月28日挂牌量突破了5万套大关。
从透明售房网的数据来看,各区挂牌量的差异也开始显现。截至9月11日,挂牌量最高的区域中,余杭区、江干区和西湖区列前三,分别为11409套、10377套以及7934套。主城区挂牌量最少的是上城区和滨江区,分别为3373套、3677套。豪世华邦滨江区的经纪人表示,由于滨江的新房供应没有及时跟上,且二手房价格又一直居高不下,因此成交并不活跃。上城区的情况也与之类似。
此外,不同板块之间的差异也很大。例如临平与闲林的挂牌量最大,分别为2228套和2147套。而同在余杭区的未来科技城板块,二手房挂牌量仅为615套。
一直是二手房成交活跃板块的下沙,沿江板块挂牌量高达1800套,金沙湖板块则只有666套。
作为热门区域,萧山区的挂牌量并不高,仅4383套。且萧山区挂牌量较大的小区均为南润名座、众安嘉润公馆等酒店式公寓项目,住宅小区的挂牌量大部分都在50套以下。目前看来,萧山区的新房供应量要远大于二手房的挂牌量,特别是市北以及南部卧城板块。
杭州中原地产首席分析师荆海燕分析,板块间挂牌量的差异除了与房源本身数量有关,购房者对该区域的预期也起到了至关重要的作用,“如果说对这个板块预期比较高,那挂牌量就偏少,都想看后市的情况。”
譬如奥体板块和钱江世纪城板块,我爱我家品牌总监周包军分析,像钱江世纪城这样的热门板块,挂牌量少与区域内二手房的库存少有关,另外购房者一致对未来预期看好,也让整个板块的挂牌量寥寥无几。荆海燕认为,在亚运会以前,不少人对奥体板块仍十分看好,因此,投资客暂时还不会抛售。
竹海水韵挂牌房源最多
挂牌量大更易砍价
从各小区的挂牌量来看,余杭区的竹海水韵、华元欢乐城挂牌量最大,分别为226套和225套。闲林区域的二手房经纪人向记者透露,7月以来,不少该板块的房东预期开始松动,“有出售意愿的房东大多认为现在闲林的二手房价格已经到了高点,为了尽快出手,甚至愿意加大降价幅度。”
该经纪人表示,有个房东出售一套岸上蓝山135m2的房源,上半年挂牌价为297万元,不过一直无人问津。这两天,房东希望尽快出手,直接250万元出手,单价不到20000元/m2。“房东的心理预期更低。他说只要能卖到17000元/m2,就心满意足了。”该名经纪人透露,早在6月,岸上蓝山的成交价还达到过23810元/m2,现在,不少房东认为已经卖不到这个价格了。
西湖区不少“老破小”小区的挂牌量都较大。例如翠苑三区、翠苑一区、古荡新村西区等,挂牌量均在100套以上。
荆海燕表示,这些挂牌房源中,有部分是上海投资客撤出而挂出的。“2016年上半年,杭州‘老破小’还处在价格低洼,包括翠苑、朝晖等小区的房源,单价仅为2万元/m2左右。那时候,就有不少上海投资客盯上这块市场。由于经历过上海楼市的起伏,这些投资客对市场都有自己独到的判断。”荆海燕解释,目前这些投资客评估手上的“老破小”,觉得都差不多涨到顶了,很多开始脱手换现金流。
周包军认为,这一轮快速增长的挂牌房源中,带投资属性的房源占比较大,这些房东在这轮周期中需要套现或置换,因此在价格上会有所让步。其中外地投资客的占比也不少。“外地投资客对市场敏感度更高一些,楼市变化时会选择更快地撤离。”
所以,这些挂牌量大、带投资属性的房源,就更容易砍价。
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