新型城镇化不等于房地产化

 中国房地产市场近十年来快速发展，其主要推动力有两个，一是城市化进程，二是住房制度改革。根据前6次人口普查数据，中国城市化率的变化轨迹是：12.84%、17.58%、20.43%、25.84%、35.39%、49.68%。这轮快速推进的城市化进程带来了城市人口规模的迅增，直接推动了大中城市房地产供销量及价格的增长。然而，政府也逐步意识到，前十年的城市化进程存在很多问题，主要是城市化率存在水分，大量的农村剩余劳动力进入城市务工，但在城市中并没有相应的社会保障，并未真正定居下来，而是定期在农村和城市间迁徙。

　　 中央经济工作会议此次提出要建设新型城镇化，其实质是人的城镇化，而非物的城镇化，即真正把农民变为市民，并拥有相应的住房、医疗和养老等保障措施。新型城镇化的本意是要实现真正的无水分的城市化。

　　 在此认识的基础上，分析新型城镇化对房地产业的影响。笔者认为有四方面值得关注：

　　 首先，城镇化以人的有效聚集为核心，将利好房地产业长远稳定发展。按照发达国家的经验，中国未来城镇化率至少要达到70%以上，再加上目前城市化率存在相当程度的水分，未来城市中需要住房安置的人口基数巨大。住房供应和需求的空间依然很大。盲目转型，放弃住宅而做商业地产的开发企业也许并不理智。房地产业告别了野蛮生长，更加注重专业化、市场化和集约化，行业利润也将逐步回归正常。这样有利于国家对房地产业的发展进行顶层设计，政策环境趋于平稳，社会需求持续释放，房地产业的发展空间将依然辽阔。

　　 其次，城镇化要解决进城人员的综合需求，单纯建房不等于城镇化。新型城镇化之所以要区别于过去的城市化，就是落实进城人员的各方面需求，而不仅仅是住的问题。财政转移支付的方向、投资结构也将进一步优化，如加强教育、文化、基础设施等方面的投入。城镇化决不是简单的房地产化。

　　 再次，大中城市更具人口吸纳能力，中小城市房地产发展不宜超前。在最近几年，由于一二线城市房地产市场迅速发展的示范效应，以及一二线城市限购因素导致的投资外溢效应，三四线城市不约而同开始了大拆大建的扩城运动。各类新城规划、新区建设应运而生，土地出让和在建工程远超本地居民需求。

　　 从2012年市场的运行看，执行限购政策的一二线城市，其房地产市场反而更加稳定并持续增长，不受限购政策制约的三四线城市则普遍出现了有效需求不足，去化能力下降的尴尬局面，多地出现“鬼城”现象。
　　 面对新型城镇化，三四线城市的住房供大于求的问题能得以缓解吗？恐怕答案并不乐观。从国际经验看，美国、英国、日本的情况都是大城市吸纳了大量人口，大城市更有潜力。从中国实际情况看，三四线城市由于大都经济基础薄弱（个别发达地区除外），外来人口少，产业聚集能力差，主要人口流动是来自城市周边村镇。城镇化是否意味着把乡镇做大，甚至联合成小城，目前还未有定论，但肯定不是把大量的农村人口直接转移到三四线城市，原因是运动化的政策一定是失败的，新型城镇化成功的前提是人口的自由迁徙，逐步放开户籍，让人自由选择。

　　 最后，城镇化将探索农村土地流转的新方式，房地产业有望迎来新的机遇。据媒体报道，深圳市已经开展农村建设用地的流转试点，不管进展程度如何，至少说明农村土地制度的改革已经启动。伴随新型城镇化，农村土地流转不可或缺，只有解决了城乡土地二元制，给予农民土地收益权和处分权，农民才有资本、有能力、有前提地脱农入市。同时，农村土地流转后，房地产市场将迎来真正的春天，土地供应的多元化和充分竞争化，将打破政府对土地的垄断，直接带来土地价值的真正回归。目前地价畸高的局面会得以缓解。

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