房产税扩容箭在弦上

　　财政部部长谢旭人日前撰文指出，将统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。谢旭人指出，要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。 

　　财政部财政科学研究所所长贾康近日也表示：“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定”。 

　　“房产税改革是大势所趋，土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度，都需要房产税。相信中国房产税落地的声音不会太远。”财经评论员叶檀指出，目前试点城市房产税收入只是土地收入的零头，因此以往交易环节增量部分收税的办法必须有大突破，才能实现两步走的目标：第一步让房地产税与土地税合并，解决双重收税所引发的质疑；第二步以大的房地产税取代土地财政，逐渐过度，以防出现地方政府的兑付危机。 

　　试点效果难言理想 

　　上海市税务局日前公布了全市应缴纳房产税住房最新数据。截至目前，上海共认定约5万套住房需缴纳房产税，去年认定2万余套，今年约3万套，其中90%适用0.4%的税率。 

　　上海财政局数据也显示，2011年上海地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22.1亿元，而土地收入，则占据了财政收入的43.5%。今年上半年不景气的土地市场使上海土地收入仅为去年同期的四成，虽然下半年土地市场回暖，但房企在一线城市的出手颇为谨慎。假若按2011年房产税征收金额算，今年的房产税收入大约在60亿元以内。虽然同比增幅明显，但土地出让金下滑带来的财政上的捉襟见肘，是房产税收入所无力扭转的。 

　　业内人士认为，从目前上海、重庆两地房产税试点看，房产税的征收并没引发大量多套房市民贱卖房子，两地楼市来自房产税的影响很小。上海虽然认定了5万套房产需缴纳房产税，但从目前看，新购第二套及以上住房且人均超过60平方米，这种范围的圈定让大多新购住房居民避开了新税种。而重庆以房价高于市场均价3倍的形式征收，是将房产税定义于类似高消费税的税种，对一般人而言属于隔岸观火。 

　　政策或将更加完善 

　　根据上海和重庆的房产税试点细则，目前都只涉及对新购商品房征收房产税。“从政策导向来看，未来房地产税费将会逐渐转移到持有环节。”业内人士表示，在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房产等待价格上涨。而在交易环节税费部分存量房交易成本高达10%以上。增加持有环节税费，将逐渐挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。 

　　研究院副院长陈宝存表示，北京每年有60万-100万人口引入，现在城市化进程虽然完成了51.27%，但其中的流动人口还有2.3亿，这些流动人口中租房人群占1.7亿，这1.7个亿就是市场上租赁房屋的主体。现在租房市场影响着卖房市场，如果这个不改变的话，房主会把一年的税转到房租里去，而最终承担房产税的是租房人群。一位长期研究土地市场的房地产专家表示，楼市调控很难依赖房产税，在我国目前现状，大城市实际空置的房产比例并不高，大城市房产权属复杂，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。 

　　中原地产市场研究部总监张大伟预测：“房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但从长远看，肯定会涉及存量多套房。” 

　　进一步扩大试点范围 

　　国务院发展研究中心研究员倪红日前透露了另一个试点思路。如果房产税向全国扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，先从经营性物业改革。湖北鄂州试行的方案是整合房产税和城镇土地税，同时改革房产税，将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。 

　　同时，房产税逐步扩大的技术准备也已基本完成。全国30多个省区市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性房产存量部分恢复征税试点，提供技术储备。此外，国税总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班也已正式开班。 

　　“此前对于房产税的传言很多，但较确切的消息还未出现。”链家地产市场部经理李晓炜认为，如果房产税针对多套房持有者及部分高端住宅征收，那么在房产税实行前不排除有业主抛售二手房，但从目前看，这些消息还没有刺激到市场，市场表现还是较为平淡。 

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓教授表示，虽然房产税在调节财富分配、实现社会公平方面的意义不容置疑，也确实应该继续扩围，但房产税征收、计税等方面的改进办法也应该好好研究。国家有关部门在研究房产税如何进一步改进时，要不仅关注其带来的经济效益，更应该着眼国情、民俗和百姓关注度等方面。 

　　然而，对于此次官方表态房产税扩大试点的消息，张大伟表示，或许后调控时代即将到来。

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