人居展前夕的杭州楼市

当楼市进入了政策调控的严厉期，当楼市面对刚需的浪潮，当楼市不断放量走低的时候，当楼市面临第十二届杭州人居展即将召开之际，杭州楼市，似乎有着太多的看点。

杭州楼市，你肿了么？且看本报记者为你独家盘点杭州楼市的方方面面。

以价换量

已成主流

入春后，杭州楼市的温度如同季节的转换。一月楼市冰冻，成交跌入谷底；二月多盘“价格战”，楼市成交开始复苏；三月成交“井喷”，杭州楼市迎来“暖春”；四月低价开道，延续3月“小阳春”基调。五月的开端，依然延续“金三银四”的高位成交，“热度”不减。

今年一季度，杭州主城区共成交6395套房源，其中，住宅成交5014套，占总成交量的78.4%。3月份，杭州主城区共成交4319套房源，创近15个月以来的最高成交量。杭州楼市交出了自调控以来成交上“井喷”的月度数据。

数据的背后，是曙光之城的热销、名城公馆的热销、荷塘月色的热销、寰宇天下的热销，钱塘帝景的热销、泊林印象的热销、绅华府的热销……当然，爆发式的增长归功于各板块楼盘的“给力”打折。从3月份开始，青枫墅园、绿城财通中心、保利江语海、野风启城、华盛达阅城、保利香槟国际等率先领降，让这些楼盘取得了成交量都在百套以上的骄人成绩。然后是更为疯狂的抢购，譬如寰宇天下313套的周成交量，曙光之城推出的三批房源，全部被预定一空。

4月，杭州楼市延续3月基调，以低价开道，继续“以价换量”。滨江房产推出的金色黎明与之前的曙光之城，价格远低于板块内其他楼盘，平均降幅在20%以上；桥西板块的北海公园，以及丁桥板块的昆仑天籁和四季公馆，都选择贴近楼面价开盘，真正的“亏本卖楼”。自然，还有华丰板块的跌破万元，之江板块的 “抄底价”，以及闲林、临平诸多楼盘不断深入的价格战。可以说，除了市中心板块，在这一轮降价中，杭州楼市各个板块已经无一幸免。

杭州透明售房网数据显示，4月杭州主城区商品房共成交4196套，基本与3月份持平，延续了3月份的“小阳春”，创近16个月以来月度成交第二高。其中住宅成交3465套，占总成交量的83%。

5月的杭州楼市，依然延续“金三银四”的高位成交，据杭州透明售房网统计，5月1日至6日，杭州市区共成交1249套，5月开端杭州楼市日均成交200套以上，超过3月、4月日均成交量，楼市“热度”可见一斑。而这样的成交量和众多刚需楼盘再度打折促销有着直接关系。

这些低价倾销的楼盘的销售率，少则六成，多则高达100%，达到本轮限购以来的峰值。据统计，3月份，成交量在百套以上的楼盘有21个，共计成交4405套，占总成交量的64%。4月成交量在百套以上的楼盘有19个。

在“能卖掉房子的开发商才是好开发商”现实观念的支撑下，许多房企“以价换量”、回笼资金，杭州成为本轮调控以来“领跌”城市，每一波降价都能换来成交量的回升。虽然，众人都认为楼市突现的“回暖”行情，并没有将楼市量低价低的基本面反转，但是“以价换量”不断深入，触动的是对价格极为敏感的刚需群体的入市底线，而刚需的集中发力，恰恰就是楼市成交现“暖春”的主因。

板块价格 深度重塑

杭城各个板块的这一轮沦陷，最早还得从去年底，桥西的两个楼盘互掐说起。名城公馆与吉祥半岛先后以“重磅”优惠开盘，为了争夺购房者而在价格上割腕断臂，17000-18000元/平方米的开盘均价将当时桥西板块的价格拉低了5千余元，不仅严重冲击了周围的其他在售楼盘，也波及了临近的其他板块。而这两个楼盘的竞争至今远未结束，桥西板块也在5个月的时间内，经历了多轮的价格调整，如今的板块均价也已经跌破名城公馆与吉祥半岛当时开盘的价格。

申花板块与城北板块首当其冲受到桥西板块的降价影响。虽然板块内有不少高端大盘一直保持着坚挺的价格，今年3月，保利·香槟国际却以18900元/平方米的均价率先入市，与板块内一些均价27000元/平方米，甚至更高的楼盘形成鲜明的对比。随后，莱德·绅华府、中顺·上尚庭也紧跟调价，起价仅为15000元/平方米左右。申花板块的价格重塑，让桥西板块的价格优势消失殆尽，相近板块的房价互相牵制，又对整个杭州楼市产生了影响。

3月份，同样动作不断的还有滨江板块，钱塘帝景、寰宇天下相继低价入市，两者都为沿江楼盘，90平方米小户型的价格也都维持在17000-18000元/平方米左右，而此前板块内在售楼盘均价大部分在2万元以上。

4月份，城东新城板块成功地吸引了所有人的注意：滨江房产位于城东新城的两个重量级楼盘先后开盘，价格跌破预期。曙光之城首先以低于周边在售楼盘近万元的价格开售，引来疯狂追捧，短期之内清盘成功，金色黎明延续这一开盘路线，房源价格在13000-17000元/平方米之间不等，再次被一抢而空。对于曙光之城、金色黎明的先发制人，周围一些新盘的项目负责人就在微博上感叹，这样的定价太难以跟进，从中也可以看出，滨江房产这一决策对于城东板块的影响深远。

从桥西到申花，从城东新城到滨江，杭城主要板块的价格都经受了几轮的降价洗礼。板块价格体系的一再下挫，一个重要的原因就是板块内新盘众多，定位相近，竞争激烈，于是在推盘过程中，形成“互掐”的局面。有业内人士认为，不少距离相近的两个楼盘选在相近的时间开盘，比拼价格、竞争激烈，虽然目的是出于争夺客源，但是以此来吸引购房者关注、比较，最后往往能够收获双赢，也不失为淡市下的一种有效营销手段。与之相对的，是一些新盘较少的板块，如之江、西溪板块，因为新推楼盘较少，板块内楼盘定价较为高端，这些项目往往选择私下与意向客户沟通，给予一定的优惠，也正是因此，这些板块从目前来看，整体价格变化不是十分明显。

而在人居展前后，杭州楼市极有可能形成一个推盘高潮，不排除还会有楼盘低价入市的可能，一旦竞争白热化，还将进一步拉低目前的板块价格体系。

库存居高 缓慢下降

截至记者发稿前，关于杭州楼市可售商品房库存的情况，最新的数字是，主城区可售房源，42239套；余杭区可售房源，25841套；萧山区可售房源，10798套。

总体接近8万套的可售房源量，放在任何一个时期看，对于开发商来说都是极大的压力，但其实这已经是连续三个月可售房源量缓慢下降的结果。早在今年一月初，杭州大市的可售房源量就曾经高达9万多套，之后也一直在8万余套的高位徘徊，究其原因，是年初政策走向不明朗，大部分购房者观望以待，不少楼盘一连几个月收获“零成交”，楼市几乎陷入冰点。随着调控的深入，越来越多的开发商在紧绷的资金压力下选择了以价换量，纷纷通过精装改毛坯或者其他的减配方式来适应市场，加入了刚需楼盘的行列。走访近段时间的杭州楼市，大部分在售楼盘都推出不同幅度的优惠，或直接或变相地降了价。2月初的杭州楼市，主城区商品房源为45445套，月底则降到了44883套，3月底，主城区商品房源库存44253套，4月底则降到了43283，之后十几天里，楼市商品房库存又迅速地去化了1000余套，从这三个月的数据中不难看出，虽然下降的速度极为缓慢，但是库存回落的趋势已经非常明朗。

有不少业内人士认为，近几个月来的库存量之所以能够有所下降，很大一部分功劳应该归于销售成绩前十的楼盘。在楼市表现整体不佳的情况下，以金地·自在城为代表的一些刚需住宅大盘持续走量，一直表现不错，而当时间进入4、5月，涌现出一大批“明星”楼盘、“日光”楼盘，如滨江房产的曙光之城、金色黎明，钱塘帝景，寰宇天下，昆仑天籁等等，它们通过低于板块内平均水平的价格和极高的性价比吸引了大批购房者入市，并迅速去化房源。这些个盘的优异成绩，也为库存胶着的杭州楼市起到了一定的疏导作用。

但在这些“日光盘”之外，大部分的楼盘成交仍然显得非常冷淡，也并非是所有的新开盘楼盘都能准确击中购房者的心理底线，顺利成交。5月以来，杭州楼市的日均成交量为70套，以这个尚算良好的去化速度来看，要完全去化这近8万套的可售房源，仍需要接近两年的时间。

随着时间进入5月份，开发商的推盘节奏加快，购房者的心态也逐渐起了变化，近8万套的房源中包括了面向各个购房层次的各种物业类型，使购房者有了极大的挑选余地。作为开发商与项目楼盘集中展示推广的平台，房交会历来是后市的晴雨表与风向标。本届人居展在这个逐渐回温的五月能否给楼市再度带来积极影响，促进楼市可售房源的进一步走量，已经有不少人表示了看好。

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