摆脱房地产调控短期化倾向

　　房价合理回归的界限是什么，中央有关部门的政策并没提出明确的量化标准，各地就会出现“五花八门”的标准，势必给房地产调控带来不确定性和不稳定性。因此，必须要尽快研究制定出台房地产调控目标的量化标准。 ——张其佐

　　“中国经济未来面临下行压力主要是来自房地产发展的不确定性不稳定性因素。坚持房地产调控不动摇，积极有效化解房地产的诸多不确定不稳定性因素，防止局部问题演变成全局性问题，对促进国民经济平稳较快发展显得特别重要。”

　　张其佐接受新华社博鳌高端访谈时说，当前，由于国际金融危机还在发展，龙其是欧债危机仍可能导致欧元区经济再次陷入衰退。受此影响，中国经济也面临经济增长存在下行压力等多种挑战：

　　化解房地产发展不稳定性不能久拖也拖不起

　　为什么这样讲呢？一是房地产仍然是我国经济重要的支柱产业。从2003年至2011年，投资占GDP增长的平均贡献率为45%左右，而房地产又占固定资产投资额的平均比例为约25%，房地产投资对GDP的直接贡献率在10%以上。

　　二是房地产的不确定不稳定性，不利于扩大内需和推进城镇化。

　　三是目前房地产市场处于“上不得下不得”的胶着观望状态：“上”的风险很大，因为房地产的泡沫仍然较大，离房价合理回归差距较大。“下不得”主要指“大落”也会

　　对银行和地方财政收入冲击较大。所以，现在要在挤泡沫、防风险和稳投资这三者之间找到一个“均衡点”。

　　四是受欧债危机的外部影响，我国经济增速下行的压力会更大。

　　综上所述，我不赞成部分学者提出的“坚持用3—4年或更长的时间，等到居民收入提高，房价水平就会自然回落”即“以时间控空间”的办法。

　　房地产关系多方利益，调控的阻力相当大，但政府调控目标已定，就要坚定不移坚持落实调控目标不动摇，争取在今后1到2年内调控目标到位。实现调控目标早到位早主动，晚到位则会陷入被动，就会“积重难返”。

　　总之，我国楼市调控从2003年至今已经历4轮调控且时间已达快10年之久，房地产调控时间太久必然会拖累国民经济平稳较快增长，所以不能拖也拖不起。

　　尽快研究量化目标合理房价提高政策可操作性

　　温家宝总理最近明确指出，房地产调控目标主要有两个：一是促使房价合理回归；二是促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　究竟什么样的房价才合理，中央有关部门的政策并没提出明确的量化标准，这样各地就会出现“五花八门”的标准，势必给房地产调控带来不确定性和不稳定性。因此，提高政策目标的可操作性，必须要尽快研究制定出台房地产调控目标的量化标准。

　　房价是否合理，一方面要看房价是否与居民的收入相适应，另一方面要看是否与开发商合理的利润率相匹配。

　　第一，房价收入比是国际上判断房价是否合理的标准。按照世界银行的报告，房价收入比在3：1-6：1之间，即合理的房价应介于家庭平均年收入的3倍到6倍之间。而我国目前房价收入比高达约8.5：1，已大大超过国际房价收入比6：1的警戒线。这说明，我国城镇住房价格已过高，大大超过了居民的购买力。

　　第二，开发商的利润率也是判断房价是否合理的标准。国际上房地产企业利润率一般在6%-10%的水平。据中国社科院《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》认为，2009年我国房地产平均毛利率为55.72%，超过国际房地产企业利润率近7倍，这显然是极不合理的。我国房地产企业利润率要综合考虑国际平均水平和我国社会资本利润率11.5%和大部分

　　新兴市场国家房企利润率16.5%的水平，因此我国房地产企业利润率控制在10%-15%之间为宜。

　　第三，房屋租售比是衡量房价是否合理的另一个重要标准。国际上将房屋租售比1：300作为警戒线，但我国2010年房屋租售比已突破国际警戒线，达到1：420。因此，我国房屋租售比至少应上升到1：300的国际警戒线之上，房价才算回归到合理水平。

　　保持房产市场长期稳定发展摆脱调控“短期化”

　　目前调控效果仍是短期的，经过多轮调控，短期化的问题在于：需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力；而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而会影响正常的投资和消费。

　　因此，今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快跳出“短期化”怪圈，构建一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制，主要是靠市场配置资源来加快商品住房建设，同时要靠政府干预解决好保障房建设，达到稳定供需，从而避免房地产调控出现“过冷过热或大起大落”。

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