闭店潮愈演愈烈？二手房中介行业洗牌,二手房中介企业优胜劣汰的规则,能撑下去的将迎来楼市还有20年黄金期;
主持人：前一段时间，在北上广深等地都出现了
二手房中介闭店的现象，北京市统计一个月关闭了将近200家门店，有媒体的标题甚至是“北京平均每天闭店6家”，那么这种“闭店潮”是否还会愈演愈烈，今后一段时间比如到明年年初，这种情况会有所好转吗？
李文杰：我的判断是，预计这种情况今后几个月还将持续，因为通常情况下，经历了房产销售的“
金九银十”后，年末和年初都是传统的销售淡季。今年在宏观调控下各地“金九银十”几乎都未出现，北上广深也是本轮调控的重点一线城市，量价齐跌的局面预计将会持续到2012年。交易量的大减导致“闭店潮”愈演愈烈，短时期内如果政策不出现松动，中介行业的人员和门店的数量还将继续收缩。
胡景晖：北上广深中介机构关店现象事实上是全国各大城市二手中介行业现状的一个缩影。但目前来看中介企业倒闭现象并不普遍，真正称得上倒闭的通常是门店较少、资金实力较差的家庭作坊式中介公司。但是应当注意到，对二手中介行业来说，旺季开店抢占市场、淡季关店降低成本，原本就是正常的经营策略。目前的市场环境对大中型中介机构来说，只能称之为困难，尚未成为灾难。
我们预计，今年年底到明年一季度全国一线城市的房价还将经历8％到10％的回落，房价的不景气以及未来房价将进一步下跌预期的增强，使得部分二手房业主降价出售的意愿越来越强烈，二手住宅市场在售房源量的增加，挑选空间的增大，房价的下跌，以及进一步议价空间的增大，将激发部分有迫切购房需求的首次置业者和改善性购房者出手购房。成交量有望缓慢复苏，成交的复苏有利于缓解中介机构的经营压力。
林倩：11月份中上旬北京市二手房住宅成交不足4500套，而且从当前来看，11月份成交反弹迹象并不明显，至明年年初都将维持低位，很难有突破性上涨。由于整体市场的低成交走势将延续至明年年初，因此二手房中介门店的压力仍然继续存在，其余的一线城市成交状态和趋势与北京市基本相同。因此，短期来看中介公司的生存压力很难有明显好转。
更多城市可能限购
主持人：马上就要到年底了，
限购令执行的时间也不短了，请几位谈谈你们认为政策会在何时有所变化？是松动还是收紧，不管是哪一种变化，会怎样影响二手房市场的走向呢？
林倩：从今年的价、量走势来看，调控效果较为明显，成交量维持低位，北京市二手房11月份价格与年初1月份相比，大约回落了8％左右。但是短期来看，政策并不会有所放松，当前政府的调控决心不动摇，限购已经开始向二、三线城市蔓延。此外调控刚出现较明显效果，当前放松容易造成市场恶性反弹。不动摇的限购政策将会导致低成交的状态继续，价格进一步走低。
在调控期间，不排除政府对于部分政策进行“修补”，如日前被广泛关注的征税普通住宅标准，由于房价近几年上涨过快，与实际成交不符合，未来将可能进行调整，减轻刚需购房者的负担。此外，还有最低计税价等。从全国市场来看，虽然二、三线城市已经开始限购，但是当前仅有几个二、三线城市限购，未来或将有更多的城市采取调控政策，限制投资
炒房。
李文杰：限购令在执行一段时间后已经取得了明显的效果，不少地区的房价出现了下降的趋势，但房价的总体走势仍与宏观调控的目标存在一定的差距，因此目前政策调控并不具备放松的条件，预计年底前政策面上不会有太大的变化，维持现状的可能性较大，明年多数城市仍会继续执行限购政策，对二手房市场的成交量、价依然会产生较大影响。
胡景晖：目前执行的楼市宏观调控的大方向在明年不会有根本性的变化，但是在相关细则上会有所微调。目前的限购限贷政策在严格精准打击投资炒房客的同时，也误伤了以自住为目的的合理购房需求，所以我认为明年的调控政策会在保护自住购房需求方面有所微调。比如社保或纳税年限由目前的连续五年改为累计五年等。由于楼市调控的大方向不会发生根本转变，所以政策的微调不会改变目前房价将继续下跌的预期，成交量也将随着房价的回落而逐步复苏。
主持人：现在北京市不少区域房价都出现了大幅下降，有些地区的房价下降幅度达到了15％以上。作为业内专家，几位是否可以给购房人一些更加具体的推荐呢？例如按照东南西北几个方向和城区等分类给准备购买二手房的人提供一些有针对性的建议。
胡景晖：据伟业我爱我家市场研究院最新的数据统计显示，11月份京东二手房价跌幅最大的区域是望京，房价跌幅达9.8％，高家园等小区值得购房人关注；京西二手房价跌幅最大的区域是苹果园，跌幅为2.9％，模式口等小区值得购房人关注；京南二手房价跌幅最大的区域是方庄，跌幅达9.8％，
芳城园等小区值得购房人关注；京北二手房价跌幅最大的区域是回龙观，跌幅达5.7％，龙博苑等小区值得购房人关注；城区二手房价跌幅最大的区域是和平里，跌幅达2.9％，和平里小区等值得购房人关注。
林倩：当前整体市场来看，南部区域、东部区域降幅比较明显，典型的城区就是大兴和通州。这两个区域平均价均已在15000元/平方米以下，价格出现明显回落。对于部分刚需人群来说，这两个区域的部分性价比较高的楼盘值得关注。北部目前成交热点主要为
天通苑、回龙观等区域。目前该区域由于位置优势较好，价格有所回落，刚需和改善人群集中，成交活跃。
李文杰：随着房价的下降，本市各个区域都相继出现了不少品质不错、性价比较高的房源，有些位置较好、交通便利的地铁沿线房也出现了降价。购房者可根据自己的工作、子女教育、父母就近居住以及经济实力等因素选择购房的大区域，在大区域确定后就可从交通便利程度、小区外部环境、周边配套、楼盘整体规划、硬件配套、户型结构、园林绿化等方面进行比较，选出最适合自己的住房。
春节是时机不要想抄底
主持人：对于购房人来说，何时结束观望而出手是他们最关心的问题之一。几位专家在年底除了出手时机之外，有什么更具体的建议？
胡景晖：从7月份开始，北京房价下跌的拐点已经非常明显，从今年年底至明年一季度估计北京房价还将有10％左右的回落，明年房价大幅下跌的可能性不大，房价将基本稳定在2010年三四月份的水平。所以元旦、春节前后，对购房人来说，将会是一个比较好的出手时机。购房人在选购房屋时千万不要抱着抄底的心态，应该根据自身的财务状况、经济实力、购房预算、购房理想区域等，多看房、多比较，发现实惠的房源及时出手，不要因为等待抄底而错失了好房源。
林倩：当前整体购房者观望浓厚，买方市场特征明显。对于购房者来说，当前购房选择性多，而且也不必担心出现业主跳单的情况，完全可以货比三家慢慢购房，遇到性价比高的房屋可以考虑购买。对于改善性购房来说，当前降价环境是改善性购房的较好时机。在当前环境下，购房前应该确认自身的购房资格。确定购房后，若是贷款购房，在当前的严格贷款情况下，应选择合适的贷款银行。
李文杰：对于购房人来说，关键在于充分了解自身需求，如果是结婚、改善等刚性需求，由于可等待的时间有限，在房价降到自己可承受范围时即可以考虑出手，而无需等待所谓价格底部。对于投资性需求的购房人则需要更加谨慎一些，由于目前楼盘性价比参差不齐，随着一手楼盘和二手小业主降价力度的加大，不断有性价比高的房源出现，购房人应懂得筛选。
还有20年黄金期
主持人：在政策调控和限购的大背景下，未来的楼市变局莫测，购房人和卖房人均有些困惑，说说你们对楼市今后几年发展的预测。
胡景晖：目前的中国楼市正处于变革转型的阵痛期，其间交易量的大幅下滑，以及部分房价泡沫被挤出，这是必须要经历的。但这并不意味着中国楼市将要崩盘，中国楼市不会因此而步入漫漫“熊”途，相反，我认为如果在此轮变革转型中，我们的土地、税收、收入分配等各项制度的改革能够顺利地展开并推进，那么中国楼市将能够逐渐步入更加健康的发展轨道，中国楼市还将迎来15年到20年的发展黄金期。房地产经纪机构也将有更好的发展空间。
李文杰：政策调控和限购使投资性需求大大减少，但购房者中所占比例最大的仍然是首次置业和改善性换房的刚性需求，这部分客户在时刻关注楼市的变化，只要觉得价格合适就会出手，卖房人也会在认为价格合适时放盘。因此，中介行业要不断提升业务水平和服务意识，业务人员在充分了解买卖双方的需求和承受能力后，对客户进行全方位的长期跟踪服务，及时为买卖双方提供最新的政策信息和市场动态，帮助客户把握最佳的买卖时机。未来几年中介行业将把服务作为第一位，向着更加专业化、人性化发展。
林倩：越是在淡市，或越是在竞争激烈的市场中，客户价值更趋突显。对企业而言，应重新思考对客户的价值，包括购房前的咨询体验；购房中的效率与专业，购房后的持续性服务。简而言之，服务的设计必须从企业角度出发转向从客户需求以及客户体验的角度出发，同时也必须重视客户关系的维护。在国外行业先进城市或我们自己的台湾、香港等地，每一次的行业进步，都脱胎于一次市场的不景气，相信中国也不例外，未来中介公司会在几次调整中更趋专业化、大型化以及客户导向化。
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