大家都在说，中国房地产还有二三十年的路可走，因为城市化每年提升一个百分点，这意味着每年有1000万农民进城，为我们导入了源源不断的人口和巨量的住宅需求。
我要说，首先，所谓城市化进程，即农民进城，不是中国房地产发展的动力源，因为我们的房子进城的农民买不起。中国房地产发展的动力源头从来就在城市内部——人口倍增，工业发展，酝酿了整整延续了二三十年的强烈的住房改善动力，掀起了波澜壮阔的旧城改造与新城建设。这才是中国房地产发展的动力源！
然而，到了今天，旧城改造、新城建设推动中国房地产发展的故事已经进入尾声。因为旧城改造的动力在减弱，这两年它主要依赖于地铁等城市升级引发的局部改造；而改善居住条件的主力需求，也由城市居民的第一、二代全面转向第二、三代；而住房需求被严重扭曲：一大批老百姓透支了几代人的积蓄住上了按揭房，一大批有钱人则以保值的名义投资房子，上演着一场财富游戏。
未来几年，市场将渐渐恢复常态。与此同时，以住宅开发、住宅销售为主的房地产企业将面临转型。
关于企业转型，在这里可以谈几个方向性的问题。第一，销售如同毛坯房，假如不会持有经营，对企业来说，等于不会装修，而未来是全装修年代。第二，住宅开发如同小学功课，假如不会商业经营，等于没上中学，而今后没上中学最多是二流企业，因为那时，住宅的优劣评价只能通过商业的产品力——它成了住宅的枢纽——来完成。第三，缺乏产业升级配合的城市化是虚弱的，受此影响，不充分考虑产业因素的单纯的住宅小区前景可能不佳。
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