北京二手房炒作氛围浓 成交集中

　　根据2010年北京房地产交易管理网统计数据显示：

　　1、2010年北京二手房市场总成交量达到了212466套，继09年的278120套后再次突破20万套。

　　2、北京二手房成交量也首次超过了上海，首都楼市已经全面进入了二手房时代。

　　2010年，50小区占全市二手房交易过10%

　　2010年北京二手房签约总量达到了21万套，剔除网签与过户间可能存在的错误率，北京中原估算实际过户总数在17万套左右。而以天通苑 (论坛 新闻)及回龙观为代表的部分小区虽然单个楼盘过户量在2010年均超过千套，但主要为经济适用房转商。剔除这部分影响。在2010年二手房交易总量在15万套左右。

　　而最热点的前50个小区，在2010年合计成交量达到了14361套，占比接近10%。在北京上万个小区中。二手房交易过度集中。在一定程度上也反映了目前市场上投资比例依然相对较高

　　前50小区，换手率高达6%

　　2010年北京二手房成交最活跃的前50个小区，合计成交为14361套，50个小区总户数为239294套。合计总换手率为6%；这意味着：50个小区中，在2010年全年内，每100户有6户发生了产权转移。而在2009年这一比例为4.8%，换手率相比之前明显增加。

　　其中，值得注意的是：有14个楼盘换手率甚至在10%以上。部分小区甚至达到了15%以上。

　　北京中原地产张大伟分析认为，2010年和2009年相比，热点小区换手率明显上涨的原因如下：

　　首先：2009年市场全面爆发，刚需占比大涨，使得郊区二手房成交占比上涨明显。各小区热点扩散。

　　其次：2010年楼市调控，特别是9月以后对刚需首套房的限制贷款，使得房产投资占比上涨。而部分城区交通便利区域的中小户型成交量明显上涨。而且连续2次调控使得部分投资者出现对楼市转向的判断异同，吞吐加速也导致了热点小区换手率上涨。

　　第三：热点小区换手率明显上涨。最高的部分小区的换手率超过了15%。特别是5环内部分区域只有二手房销售，而2010的全市的一二手房成交比为0.5：1。二手房成为市场主导。

　　第四：二手房房源紧张，北京在2010年虽然二手房成交量再次突破20万套，首次超过了上海成为全国第一。但是相比往年上海超30万套的成交量依然有比较大的差距。二手房交易目前主要为近年入市的商品房。房源总量相比需求依然紧张。

    成交价格明显上涨，最高涨幅达47%

　　北京2010年二手房成交最活跃的前50个小区，成交均价相比2009年均价上涨了36%。其中均价上涨最高的小区上涨幅度达到了47%。

　　2010年北京二手住宅均价上涨主要集中在上半年，尤其是3、4月份，4月中政策收紧，受系列调控政策的影响，二手房价出现了下调，遏制房价过快上涨的政策预期基本得以实现。但是在年底再次出现了连续4个月的上涨，使得2010年的全年均价相比09年均价上涨明显。

　　文中的项目主要选择成交量高的项目，避免了部分项目虽然均价上涨更多，但是成交量少可能因为房型成交不同而导致的价格影响，也不能给购房者以全面的借鉴作用。

　　豪宅换手率不高。未现榜单

　　北京中原统计数据显示：在换手率及均价上涨前50名的楼盘中，均价4万以上的项目除了富力城 (论坛 新闻)等少数项目外并未一般人料想中的豪宅投资换手率高的现象。

　　中原地产分析认为：豪宅换手率奇低的主要原因有几点：

　　首先：连续两轮的调控政策主要落实在交易环节及金融环节。主要影响的是投资投机需求，而超高端商品房市场，大部分为自住的改善性需求，这部分购房者相比价格更重视品质。而且股市等其他领域的调整也使得高端房产依然受到部分高端购房者的青睐。

　　其次：豪宅市场个性化因素强。类如广渠路金茂府 (论坛 新闻)这样的豪宅产品不断推陈出新。社区配套及物管等均给物业在入住以后有大幅升值。

　　第三：豪宅的开发商都为一些业内知名企业，项目的购买客户集中，使得频繁换手的可能比较小。而且大部分为四环内的黄金地段，对市场来说属于稀缺资源。