每日经济新闻：上海楼市新盘售价只能降不能涨

　　昨日（10月11日）,一家房地产开发商的营销总监向 《每日经济新闻》记者透露,在国庆长假前,上海市住房保障和房屋管理局曾组织他们开会,不仅向他们重申了一房一价的规定,更要求新开楼盘只能下调售价,不能涨价。

　　虽然上述消息尚未获得上海市住房保障和房屋管理局对口媒体的相关负责人证实,但记者在该局举办的网上房地产上,却看到于10月份以后新上市的美岸栖庭、新城西尚海等楼盘的网上销售表的“报价可浮动范围”一栏均为负值,这部分证实了上述开发商营销总监所说的情况。

　　上海房地产业一分析人士表示,新开楼盘的上述定价规定表明了上海市抑制房价高涨的决心。如果房价不能应声而落,不排除未来还会出台更严厉调控措施以遏制房价猛涨的可能性。

　　新售楼盘或不许涨价

　　在前述房地产企业营销总监透露上海的最新政策动向之前,《每日经济新闻》记者曾发现网上房地产预告的将于10月16日开盘的松江九亭的公寓项目都明确公布了每一栋楼房价的最高和最低价格区间,并且在楼盘销售表的 “报价可浮动范围”一栏中写明“-20%”。中国房地产信息集团分析师薛建雄说,那可能意味着房价将只能降价,而不能上调。

　　而此前,上海通过网上房地产销售的绝大多数楼盘都仅仅只规定了整个楼盘的参考价,而在楼盘销售表的“报价可浮动范围”一栏中显示为正值。业内人士解释说,这代表开发商拥有向上、向下调整一定价格幅度的定价权。

　　但是,近期开发商们上调售价的权利却被限制了。薛建雄介绍说,上海近期上市的新盘,绝大部分都是一房一价,并且都只规定了下调的比例,而没有可以上调价格的幅度范围。

　　记者根据新浪乐居提供的15个国庆以后开盘的楼盘名单进行调查后也发现,除了那些早在今年10月以前已获得预售许可证的楼盘外,新获得预售许可证的楼盘——如美岸栖庭、新城西尚海等,均只规定了楼盘下调价格的幅度,却没有可以上调售价的比例。

　　对此,新城西尚海的开发商——江苏新城地产的市场营销部策划经理陈雷证实,在网上房地产设定楼盘“报价可浮动范围”为负值,是上海市住房保障局方面的决定。

　　对上述消息,上海市住房保障和房屋管理局对接媒体的相关负责人并没有予以证实。他表示,自己并不知道此事,而昨日因为一直在开会,也无法第一时间证实上述消息。不过,他表示上海规定新推楼盘必须公开房价,一房一价的政策早在9月初就已经制订,并不是什么新的政策。上述限制楼盘涨价的政策可能早在今年9月就已公布。

　　薛建雄也进一步证实,对新取得预售证的楼盘只提供价格下调范围,而不给予上调价格范围的权限和上海市住房保障和房屋管理局今年9月份新推出的一项政策有关。

　　当时,上海曾出台《关于进一步加强本市房地产市场监管,规范商品住房预销售行为的通知》（以下简称“通知”）。“通知”的第二条就规定,“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核……房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的,应当再次报所在区（县）房管部门备案。”

　　薛建雄认为,上海对新取得预售许可的楼盘只给出价格下调范围,而没有提供上调范围,主要政策依据便是上述“通知”的第二条。“这意味着,开发商申请预售证时的价格只能跌不能涨了。”

　　抑房价效果难测

　　尽管上海部分楼盘的确已经失去了通过网上房地产主动上调售价的权限,但不少房地产业内人士认为,这并不代表开发商彻底失去了涨价权。

　　“很有可能只是针对部分报价过于离谱的开发商。”方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘认为,一些开发商的报价可能明显高于周边,而被监管部门限制其继续涨价,因此才对外透露上海市房管部门只允许他们降价,不允许他们涨价。而如果他们的定价能够合理一些,甚至明显低于市场平均价格,上海市相关部门应该不会限制他们上调价格的权限。

　　但即使不让房地产开发商提高网上的销售参考价格,也不一定能够完全抑制房价的上涨。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,即使网上房地产限制了开发商上调售价的权利,但开发商依然可以虚报高房价,然后再打折销售的方法“变相”涨价。

　　卫明不动产营销智库总经理蔡为民也认为,通过网上房地产限制开发商涨价的做法,只能是在楼市的成交淡季才能产生作用。一旦成交放量,开发商们确实有非常大的可能性通过虚报高价,而后给出大幅价格折让的方法完成变相涨价。

　　事实上,上海市房管部门对上述开发商可能采用虚报价格而变相涨价的做法早有预见。比如对那些售价明显高出周边很多的楼盘,要求其说明定价理由;对于定价理由不充分的楼盘将暂缓给予预售许可证。而在10月7日出台的沪版“12条”楼市细则中更进一步规定,对售价明显高于上一年度同区域平均成交价格一倍以上的楼盘,以5%的比例预征土地增值税。

　　但是,业内人士仍然认为,上述措施尚不足以完全抑制开发商的涨价行为。“没有开发商会因为多征土地增值税而不去涨价的。”蔡为民表示。

　　中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也认为,上海限制开发商涨价权限的做法,更多是为了向市场传递将深入调控房地产的决心,其作用更多是体现在“吓阻”性质上,希望能借此使市场重新恢复平稳,并进一步抑制投机客和投资者进入楼市。但这一做法对房价的抑制作用仍然是短期的,宋会雍认为,仅仅依靠这一做法,要中长期抑制房价很难。

　　“通胀因素仍然会使大量的资金进入到楼市。”尹伯成认为,真正要抑制房价还是要出台房地产税等比较厉害的 “武器”。“不能老是只听到传闻,而没有看到'靴子落地’。”

　　【各地新政】

　　传上海楼市又掀严政风暴 新盘售价只能降不能涨(本页)

　　杭州房产新政昨晚出炉：不论户籍限新购一套房

　　江苏省版调控细则出台 限购令或落南京

　　福州出台住房"限购令" 福厦"双城计"显调控决心

　　住建部等三部门明确 省级政府稳定房价不力将问责

　　【楼市影响】

　　十月首周 上海楼市成交量创近49周新高

　　调控新政立竿见影 北京楼市量价齐跌

　　2010北京社会蓝皮书发布:市民对房价调控最不满

　　房地产调控期内广东住宅用地成交价涨6.5倍

　　楼市限购令众生相：各地尺度不一

　　北京楼市回暖势头戛然而止 黄金周成交环比下降

　　“限购令”发威 深圳楼市成交骤降退房潮起

　　【地产股影响】

　　楼市新政渗透二线城市 未触房价难伤银行短期业绩

　　地产调控升级难撼银行股

　　房贷再掀调控大潮 上市银行房企或告别“联动”

　　住建部等三部门明确 省级政府稳定房价不力将问责

　　韩晓东 来源：中国证券报

　　住房和城乡建设部、国土资源部和监察部近日联合发文要求,各地要立即研究制定贯彻落实新“国十条”实施细则。住建部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

　　三部门明确,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。要切实增加住房有效供给,全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理,加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。

　　三部门强调,进一步加强市场监管,严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其新购置土地。

　　杭州房产新政昨晚出炉：不论户籍限新购一套房

　　钱江晚报

　　停止执行购房补贴第3套房及以上停发房贷

　　备受关注的杭州房地产调控新政，昨晚出炉。

　　行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 　　一份杭州市《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》(以下简称《实施意见》)，一古脑儿提出了四大部分22条意见。

　　这份《实施意见》的核心内容提出：暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，并提出实施差别化信贷政策。

　　从购房者角度，可以这样来理解：无论你是杭州人，或是外地人，原来没房子，在杭州只能买一套；原来有多套房子，在杭州还能再买一套房，但也仅此一套。《实施意见》，从发布之日起实施。

　　对投资客，这是一记重拳

　　焦点新政：只能新购一套房

　　在杭州房产新政的实施意见中规定，自本实施意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　新政解读：无可否认，此条款出台，对于以投资为目的的购房者来说绝对是一记重拳。但记者看到，此条款中的一个“新”字也十分引人注意。

　　“只能购买一套商品住房”和“只能新购买一套商品住房”虽然一字之差，但有很大差别。

　　它们的差别就在于，不管是无房户还是已经拥有多套房的本市及外省市居民家庭，他们都能再新买一套房，但也仅此一套。

　　200万的房子，少了26000元购房补贴

　　焦点新政：停止执行购房补贴

　　本次房产新政中还明确规定，停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。对于杭州动辄百万一套的房子来说，购房补贴并不是一笔小数目。

　　新政解读：对于购买自住房的购房者来说，相较之前的政策，新政之后购房补贴相差多少，购房者又要多交多少钱？

　　我们先来看一下之前的房产政策。根据今年1月份出台的房产政策，在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，可享受房款总额1.3%的购房补贴；在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，可享受房款总额1.3%的购房补贴；因房屋拆迁(含危旧房改造)选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

　　以购买一套100平方米价值200万的房子(首套住房)为例，按照之前的房产政策，原先的购房补贴为200万×1.3%=26000元，现在就没了。

　　外地人买杭州房，没缴“税”拿不到房贷

　　焦点新政：落实差别化信贷政策

　　在本次的房产新政中，明确提出了落实差别化信贷政策。各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　同时，严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

　　除了商业信贷，住房公积金信贷政策也是落实“差别化”。对购买非改善型第二套住房的家庭暂停发放住房公积金贷款；对购买第三套及以上住房的家庭停止发放住房公积金贷款。住房公积金贷款首付比例按国家规定执行。

　　另外，还要落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。对购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

　　已申报房屋，必须“一房一价”

　　焦点新政：加强商品房预售管理，新盘涨价须报备

　　实施意见明确加强商品房预售许可管理，要全面规范商品房预售条件，严格加强商品房预售管理。申请商品住房预售许可时应申报每套房屋价格，实行一房一价，销售时应严格按照申报价格实行明码标价并一次性公开销售，提高销售价格的，需经物价管理部门备案并公示。

　　新政解读：也就是说，对于已经申报的房屋价格，必须“一房一价”，开发商不能坐地起价，随意调价，如果销售价格需要上浮，必须重新申报备案。

　　另外，实施意见还提出要落实差别化税收政策。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。

　　今年市区要建540万m2保障性住房

　　焦点新政：加大保障性住房建设力度

　　实施意见还明确要加大保障性住房建设力度，2010年市区开工建设保障性住房(含拆迁安置房)540万平方米，通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。同时，研究制定公共租赁住房发展规划和年度计划，出台公共租赁住房建设管理办法，明确公共租赁住房建设管理的目标任务和建设标准、管理模式、准入退出机制等。 确保保障性住房建设资金来源，做好利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。

　　对土地市场的监管力度，也要加大了。杭州将认真落实房地产项目开竣工申报制度，对不执行开竣工申报制度的企业进行曝光，并规定其至少在1年内不得参加新的土地出让交易活动。要是出现“囤地”等闲置土地行为，将得到清理——杭州将依法加大闲置土地的清理处置力度，收回的闲置土地符合城市规划的，要优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。

　　江苏省版调控细则出台 限购令或落南京

　　马祚波 王烨 来源：扬子晚报

　　限购令!哪个城市“上涨过快”已有名单 限不限购过两天就见分晓

　　作为江苏省贯彻国家“二轮调控”的主要“地方细则”，昨天，省住房和城乡建设厅、国土资源厅、监察厅、物价局等四部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，这与同天省财政厅等三部门发布的契税新规一道，成为江苏严格落实国家调控新政的实在举措。而文件对各地须出细则的明确要求更意味着，地方还将会有新的动作，一场从国家到省到各市的新一轮“调控风暴”正席卷江苏。

　　全都盯着呢 房价过高的城市要出“限购令”

　　通知明确提出，各地要结合本地房地产市场实际，立即研究制定贯彻国家调控政策的实施细则，确保落实到位。已经印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的新措施进行调整和完善。其中“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。这也是最受关注的。

　　在省内13个地级市中，南京市出台“限购令”的呼声较高，这条规定意味着该市细则近期必须要出台，不过，是否属于“房价过高、上涨过快、供应紧张”之列，“限购令”能否真的写入细则，仍须地方政府确定。另据知情人士透露，对于房价过高的城市，其实国家已有一个初步的名单，各个城市也很清楚，限不限购，过两天便可见分晓。

　　这回够明白 限价房价格写入土地出让合同

　　四部门下发的通知对土地出让合同的内容也进行了规定，明确指出，商品房的套型面积、套型比例，配建保障房的套数，以及限价商品房的控制性销售价格，都要明明白白地写入合同。从开发商拿地开始，对市场的调控就已经开始。

　　通知指出，在土地出让前，市、县规划部门就应当会同国土部门，确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目，还要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。同时，严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

　　此外，限价商品住房的控制性销售价位，以及商品住房项目中保障房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，也将作为土地出让的依据，纳入出让合同。

　　通知还指出，土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。如果开发商提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

　　据了解，2006年国家曾规定凡新审批、新开工的商品住房，90平方米以下套型面积比重，必须达到70%以上，这个被称为“9070”政策还要求开发商在拿地时，90平方米以下套型所占比例就要写入合同。而在上一轮楼市低谷期，“9070”政策也随之取消。目前重新要求将住宅套数和套型面积，以及中小套型住房的平均面积控制标准写入土地出让合同，可以从源头控制商品房的有效供应量。防止开发商一味多建大户型，保证普通老百姓能买到面积合适的房子。而限价房控制性价格写入土地合同，也可以直接对限价商品房进行价格监管，确保房价不突破。

　　“超大盘”恐没戏 想拖七八年？三年内必须竣工

　　除将开竣工时间写入出让合同外，通知还强调，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。违约责任及处罚条款也将一并写入土地划拨决定书和出让合同。

　　省国土厅相关负责人表示，开工后三年完工这也是国家最近提出的新要求，是对所有住房建设项目的规定，不会再允许企业分多期开发，以前一个项目建个七八年甚至十来年的现象将不会再出现。该负责人指出，三年的规定主要是为了保证商品房的有效供应，而与此对应的，为了确保建设项目能在三年内开发完毕，今后国土部门在出让地块时，将控制出让规模，大地块、“超级大盘”将难再现江湖。

　　为了加快开发节奏，通知还明令禁止“毛地”出让，如果市、县发布的土地出让公告中存在超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地等行为，省国土资源厅将责令立即撤销公告，调整出让方案后重新出让。

　　老话题，再强调 公租房与廉租房逐步并轨

　　通知还对加快推进保障性安居工程提出了要求。各地要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地总量70％的基础上，探索以划拨和出让方式加快公共租赁住房供地建房，逐步与廉租住房并轨，简化并实施租赁住房分类保障的途径。

　　房价高的地区应增加中小套型限价房供地数量，对依法收回的闲置土地，要优先确保保障性住房用地供应。没有完成保障房、中小套型普通商品房等供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　据住建部门人士介绍，公租房和廉租房并轨主要是打通两种保障方式的建设、供应渠道，以便简化保障工作，更便于建设。目前并轨工作在常州已开始实施，房源统一建设，套型、面积、条件、设施都一样，但区分保障对象执行不同的租金标准:属于低收入家庭的，按廉租房标准收取最实惠的租金，如果是中等偏下收入家庭、新就业人员、外来务工人员，则按公租房执行，相对高一些。

　　老话题，动真格 有违规记录的企业暂停购地

　　房产、规划部门要对开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反质量安全管理等行为进行处罚，并及时向国土、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。

　　房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展日常巡查和实地检查，在商品房预售和交易环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、虚假宣传、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

　　对百姓关注的闲置土地问题，通知也要求各地加快清查和处理，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对政府及部门原因造成土地闲置的，住房和城乡建设、国土部门要联合限期查办。

　　王烨

　　房价备案! 涨多少、啥时涨 开发商说了不算

　　去年初以来就屡次被提交省政府“过堂”的房价备案制此次终于出炉了。在四厅局下发的通知中明确提出，房价过高、上涨过快的城市，要建立普通商品住房预售价格备案制度。这也意味着，尽管房价还是由开发商自己来定，但是涨价周期和涨价幅度都可能会受到限制。

　　“房价备案”很新鲜？其实几年前我省实行过

　　其实，在2008年以前，我省普通商品房价格管理实行的是政府核价制度，由物价部门根据开发商上报的成本核定一个中准价，开发商在此基础上再为每一套房子量身定价。不过，在2008年房价大跌后，我省取消了普通商品房的核价制度。但当房地产市场恢复生机之后，开发商自主定价的随意性也凸显出来。房价备案就是让商品房价再次变得可控，首先企业销售前必须覆行价格申报手续，并严格按申报的价格公开销售；一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格，严禁价外收费、搭车收费；调价前也必须到物价部门备案，物价部门有权对开发商的调价幅度和调价周期进行干预。

　　怎么个“备案”法？看看泰州的“338”方案吧

　　目前江苏试点房价备案制的一共有13个市、县，包括扬州、泰州、常州、盐城、昆山、江阴、滨海、大丰、溧阳、张家港和江都等。泰州市是今年5月开始推行“338备案方案”，主要规定了开发商调价周期必须要大于三个月，一次涨幅不得超过3%，实际销售价格与备案价格相差不得大于8%。前两个“3”，比如2万元的房子一次就只能涨600元，一年最多只能涨2400元。而“实际售价不得偏离备案价8%，就是要促使开发商在第一次备案的时候，就要接近市场价格，避免他们钻政策空子。”据了解，从方案实施以来的5月1日到7月30日，泰州市房价的平均涨调价只有2.2%。

　　南京是否“备案” 几大部门正在协商

　　南京市物价局相关人士昨日接受记者采访时透露，这几天市政府正召集各相关部门就房地产市场的调控政策进行会商，将会就金融、税收、土地、销售等方面出台一揽子政策，会不会出台备案制也要等全市的政策出来后才会知道。　石小磊

　　业内分析

　　更严的在后面，南京可能也“限购”

　　省多个部门的两大文件同时公布，表明了国家“二轮调控”在江苏正式落地。另据知情人士透露，江苏的细则仍未出尽，差别化信贷政策也将尽快出台。业内专家认为，细则还是传递了不少信号，调控的步步深入，已是不争的事实。国家调控政策在江苏已经落地，南京还会远吗？

　　“二轮调控”力度更强还是偏弱

　　“谁说‘二轮调控’没有四月新政严厉？事实上，这一轮调控的力度将不输于四月出台的‘史上最严厉调控政策’国十条，也有可能是‘史上更严’，”一位业内人士表示，国庆节前“二轮调控”政策出台之初，不少开发商和购房人对市场走势还比较乐观，而从所有城市都要求出细则，上海、深圳等城市先后出台“限购令”来看，都可以看出国家的调控决心和政策上的跟进。

　　“四月份国十条出台后，地方出细则的仅有北京等个别城市，还没有一个省份出过细则，但这一轮调控，各大城市接二连三推出限购令，昨天杭州市也正式出台新政细则，限定本地及外地家庭只能在杭州新购买一套商品住房。在这样的大背景下，南京出台限购令的压力也非常大，更严厉的细则可能还在后面，”业内人士指出。

　　为何认购量下降不大

　　“二轮调控”出台已有十多天，市场销售量的萎缩还不是特别明显，一些新开楼盘房价不降甚至还在涨，调控新政的效果为何不明显？专家认为，这只是一些购房人对新政的效果还没有充分把握，认为房价下降的可能性不大，同时契税末班车，以及对南京更严厉细则的担忧也让一部分人加快购房。

　　专家介绍说，预计在南京细则底牌亮出后，“二轮调控”效果将显现，市场将步入低谷。

　　福州出台住房"限购令" 福厦"双城计"显调控决心

　　张建忠 来源：中国新闻网

　　10月1日与10日，福建的厦门、福州两城市政府部门接连下达城市居民住房“限购令”，显现杀跌高房价的决心。其中福州“限购令”与此前出台的深圳版本相比有过之而无不及，堪称目前大陆楼市最严厉政策。

　　11日，中新社记者走访数家福州开发商，他们均表示，福州楼市强震已来，“银十”彻底无望。

　　根据福州市新出台的房价调控补充细则：从即日起至2010年12月31日，本市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市五城区新购买一套商品住房。

　　细则还规定，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。

　　同时，福州市还要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　此前，共有北京、深圳、上海、厦门、宁波等城市推出了不同版本的“限购令”，其中福州版本与深圳版本有着相似的严厉，深圳“限购令”出台后引发楼市“地震”，头一周成交量应声下跌六成。

　　相较福州的“限购令”，厦门的政策稍显温和，新政并没有考量购房家庭原有住房套数，而是一切重新算起。其政策主要规定为：1日起，厦门实行限定居民家庭购房套数政策，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。

　　福厦“双城计”显现福建调控楼市的决心，福厦两地房地产主管部门向外界表态时均有这样的字眼：“加强市场秩序监管”，“推进保障房建设”，进一步表明政府调控楼市的决心和信心。(记者 张建忠)

　　十月首周 上海楼市成交量创近49周新高

　　⊙本网记者 朱楠 ○编辑 阮奇

　　中国房产信息集团（以下简称“中房信”）昨天公布的最新数据显示，10月第一周（10月4日-10日），上海市商品住宅的成交量达到42.57万平方米，环比上升41.9%。这是上海楼市近49周以来的成交量新高，几乎与去年楼市高峰时期的成交量相当。

　　数据显示，9月上海商品住宅的新增供应预售证有70张之多，总供应面积达到172万平方米，是8月78.8万平方米供应量的2.2倍。其中有47个楼盘共120万平方米的供应量集中在9月18-30日的13天里推出，这些房源在中秋和国庆两个假期期间的销售在节后陆续反映到“网上房地产”，是推动10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　中房信数据显示，9月上海一手商品住宅的成交量高达131.3万平方米，比8月69.5万平方米上升了88.9%，远超4月的103万平方米的成交量，成为今年成交量最高的月份。二手房方面，21世纪不动产上海区域市场中心统计数据也显示，9月上海全市共成交1.79万套二手房，环比增长43.4%，成交量已超过往年1.5万套的月度正常水平。9月上海楼市一二手房成交同步大涨，全面反弹的格局已毋庸置疑。

　　在“金九”市场大热的情况下，新一轮调控政策的适时出台或令楼市反弹趋势戛然而止。中房信分析师薛建雄认为，10月首周数据主要是9月底楼市成交在数据上的滞后反映，调控效果在10月中旬后将陆续体现。

　　调控新政立竿见影 北京楼市量价齐跌

　　⊙本网记者 于祥明 ○编辑 阮奇

　　多部委“五项措施”所开启的调控措施立竿见影。10月11日，记者获悉北京房地产交易市场迅速降温，节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止，与此同时部分区域房价也微降。

　　对此，业内人士指出，整个10月楼市成交量下降是大势所趋，但房价何去何从却仍待观察。

　　多个城市住房成交量锐减

　　中国指数研究院报告指出，在“十一”长假和调控政策的双重作用下，上周楼市交易量普遍下滑。其被监测的35个城市中，28个城市楼市成交面积环比下跌，仅上海、南京和大连等城市小幅上涨。其中，海口下跌幅度最大，环比下跌75%，北京、深圳、重庆下跌40%以上。

　　以北京为例，10月4日-10月10日，北京市房屋网上商品住宅期房签约量为1620套，日均签约套数231套；商品住宅现房签约量为80套，日均签约11套；政策性住房（含经济适用房和限价房）签约量为298套，日均签约43套。

　　上述数据，与前一周相比（9月27日-10月3日），商品住宅期房签约套数减少1418套，降幅为46.68%；商品住宅现房签约套数减少192套，减幅为70.59%；政策性住房签约套数增加268套，是前周的近10倍。

　　除新房外，北京二手房市场也跟风下跌。据北京房地产交易管理网数据，10月上旬北京二手房总成交量为1948套，比9月上旬5322套下调了63.4%。

　　“二手房均价也一改在9月出现的上涨势头，价格出现轻微下调，从18180元/平方米下调了0.6%。”北京中原地产张大伟说，实际上到10月上旬，北京商品住房期房均价也出现了明显下调。

　　降价预期增强

　　多部委“五项措施”威力潜显，对此，多位业内人士预计，10月份整个楼市成交量下降已成趋势，在刚性需求重新观望的背景下，开发商降价促销的压力加大。

　　“此次楼市调控新政执行有力，诸如首套房信贷、契税等政策在北京均是立刻实施，毫无缓冲期可言。这使得在9月开始逐渐失去理性的购房者再次观望，期待市场出现量价齐跌。”张大伟分析认为，10月份楼市成交量至少大减3成以上。

　　记者了解到，受调控新政影响，北京周边燕郊（河北省）上上城、天洋城等项目的房价已经较前期高点下跌30%，“如果政策持续执行，或许房价会降至去年年初的水平。”

　　2010北京社会蓝皮书发布:市民对房价调控最不满

　　北京晚报

　　刚刚发布的2010年度北京社会蓝皮书透露：去年本市人均地区生产总值达到68788元，首次突破了1万美元大关；但是北京社会蓝皮书编委会对北京市民的调查却显示：仅有三成的受访者表示收入有提高，而四成的受访者收入没变化，三成的受访者甚至收入出现了下降；与此同时，70％的受访者都感受到了生活压力的加重。

　　房价上涨最受关注

　　此次调查显示：房价、医疗和养老是市民生活压力的三个最重要的源头，其中71.9％的受访者表示对于房价上涨非常担心，57.8％的受访者表示对于医疗费用问题非常担心，48.1％的受访者表示对养老保障问题非常担心。

　　在受访者中，高达9成的市民对去年市政府的工作表示认可。其中，受访者认可度最高的是“改善公共交通”和“环境保护”，最不满意的是政府在“调控房地产价格”和“教育制度改革”方面的工作。而北京市民目前最为关注的社会问题依次是房价上涨、社会保障和社会治安。

　　择校成教育不公源头

　　蓝皮书认为：北京已经形成了公平配置各级各类教育机会的基本制度和政策体系，但是在执行过程中，由于招优和特长生招生、提前录取等择校政策的存在，导致了实际的不公平。

　　比如，在义务教育阶段的入学政策方面，市教委既规定“凡年满6周岁且具有本市常住户口的适龄儿童均需就近登记入学。有本市常住户口的小学毕业生，由所在区县教委安排其到公办初中继续接受义务教育”，“按本市户口对待的七类人员子女、企事业子弟以及残疾儿童入学同上操作”，又规定“寄宿学校、民办学校招生、文体科技特长生入学及共建单位学生入学由区县教委根据市教委有关文件精神制定具体入学方案”，“外地来京务工人员随迁子女在京借读”。其中对外地来京务工人员随迁子女的义务教育，仍然采取借读的方式，并不能够从制度上确保这些孩子的义务教育机会。同时，对特长生的入学安排优于其他学生，从某种程度上助长了测试之风和盲目的择校行为，以及由此带来的对孩子特长学习的过重负担，也不利于学校之间的均衡发展。

　　同样的，高中择校生“三限”政策的实质是招生的双轨制，人为划高招生分数，使一部分学生通过交钱买分的方式来择校，导致学校与社会的权钱交易必然产生，不仅对教育公平产生冲击，而且极易产生教育腐败。

　　公众“仇富心理”值得警惕

　　贫富差距过大是当前比较突出的社会现象之一，对于这一社会现象，北京市民有何看法？蓝皮书披露的调查结果显示：就对当前贫富差距的认知与判断而言，有九成人认为我国目前贫富差距的程度非常大，有七成多人认为我国目前的贫富差距状况不合理；在贫富差距扩大的归因上，对“富人以不正当的方式牟利”这一项的选择率最高；在贫富差距的前景预期上，有近七成人持不乐观的态度；对于缩小差距应该采取的主要措施，有九成多人主张从政策制定和机制建设以及加速经济发展这两种策略入手。

　　就对富人群体的态度倾向来说，有九成多的人主张对富人群体应该客观而有分别的加以对待。特别值得警惕的是，对于富人致富的归因，有近二成人认为大多数富人主要靠不正当方式致富，多数人对大部分富人的致富方式表现出怀疑和蔑视的态度。对问卷调查资料的进一步分析发现，当前一定范围的社会公众中存在着“仇富”心理，这从一定程度上反映了社会心理中对贫富差距扩大及其凸现的社会公正问题的极大关注。

　　房地产调控期内广东住宅用地成交价涨6.5倍

　　朱玲 来源：每日经济新闻

　　政策调控期，楼市遭遇反弹，市场行情持续向好，土地市场上标杆房企拿地积极。10月11日，记者从中国房地产指数院获悉的最新土地市场数据显示，尽管新政对土地市场交易造成一定冲击，但好区域地块仍受开发商青睐。其中广东省1~9月住宅用地成交楼面价总体呈现上涨趋势，从5月~9月期间，成交价格涨了6.5倍。

　　据这一数据显示，1~9月，广东住宅用地成交楼面价起起落落，但总体呈上涨趋势。经历“4·15”新政过后的低落期，5月份住宅用地成交楼面均价跌至低谷，为459元/平方米。但到9月份，随着市场成交旺盛，拉动土地市场活跃，住宅用地成交楼面均价飙升到3444元/平方米。

　　作为一线城市的广州，1~9月仅推出住宅用地128万平方米，尚不足亚运城项目用地面积的一半。而在深圳，9月中旬当地房管部门连发两则出让公告，共出让3宗住宅用地，这是深圳今年首次出让真正意义上的住宅用地。此外，8月份深圳同时动工了21个城市更新项目，可建面积达300万平方米，极大缓解了深圳的“地荒”。

　　楼市限购令众生相：各地尺度不一

　　邵芳卿 来源：第一财经日报

　　10月11日，在福州市房地产交易登记中心一楼咨询台前，一拨拨市民不约而同地携带了当天的本地报纸，他们看到了限购的字眼。

　　该中心数据显示，当天福州全市住房签约套数达111套，是此前10天平均每天42.9套的近3倍。

　　《福州市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（下称《通知》）已下发，继北京、深圳、厦门、上海、宁波等地之后，福州也推出了8条楼市调控措施，包括限购令。

　　二次调控以来，各地推出的限购令尺度不一，但“限外”抑制过度投资成主流举措。

　　限购：或暂定或到年底

　　福州出台的《通知》规定：从即日起至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），只能在该市五城区新购买一套商品住房；对于能够提供在该市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在该市五城区购买一套商品住房。

　　同时，暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。

　　从政策本身来看，福州从存量的层面进行了调控，但相对于其他一些城市的“暂定”时限，当地的限购时限明确持续到年底。

　　从地方政府最近的政策推进来看，已经显现了更大的调控决心。

　　继北京之后，9月30日，深圳推出颇为严格的限购措施，明确“对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。

　　厦门市也规定，从2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　继上海之后，浙江省宁波市9日出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购1套住房。

　　昨天，杭州市研究出台了调控实施意见，其中暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房）。

　　梳理上述这些政策不难发现，限购时限的尺度因地而异，例如厦门和福州没有“暂定”，而是明确了到年底。

　　限外：成打击投机重点

　　各地楼市在国庆假期之间表现“冷热不均”已经引发外界关注。

　　福州市场一线的反应也耐人寻味。

　　“此次时间限定到年底，影响有一些，但不大，元旦后可以卖了。”11日，福州一家开发商相关人士对记者表示。

　　“今天交材料还能不能批下来？”一市民急于想知道，他刚在当地一处楼盘签订了一套116平方米的电梯房预售合同，定金已交一万多元。

　　福州市房地产交易登记中心工作人员答称：“今天能收就收，收了如果太敏感，还是不能批。”

　　《通知》已发，为何还“解释不了”？这位工作人员告诉记者：“文件没收到，怎么回答？”

　　此次出台的政策引发了福州市民的广泛热议，很多细节还需进一步界定。对此，福州市房管局新闻发言人、副局长张海舟对记者表示，截至目前没有其他配套解释性细则。

　　“限外”是各地打击投机的又一个重点。

　　很多地方出台的政策中都能看到这样的表述：“本地及外省市居民只能新购一套房”；或“无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，暂停在本市购房”。

　　“我们决不做北京人的‘睡城’！”这是北京周边的河北一位县级市政府负责人发出的感慨。

　　与北京接壤、一度因价格优势而楼市火爆的河北燕郊、香河、固安等地，近日纷纷出台“限外”严厉政策，例如非本地户籍首套首付五成、利率八五折。

　　附 部分地方限购令

　　城市 简介

　　北京 紧跟“国十条”4月30日即出

　　深圳 第一次从存量的层面进行调控

　　厦门 限购时限到年底

　　上海 国内第四个推出“限购令”的城市

　　宁波 同样规定一户家庭限新购一套住房

　　杭州 本地及外省市居民只能新购一套房

　　资料来源：本报整理

　　北京楼市回暖势头戛然而止 黄金周成交环比下降

　　阴雪 来源：第一财经日报

　　10月上旬,受“十一”长假和“国五条”的双重影响,北京房地产交易市场迅速降温,节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据,10月1日~10日,北京楼市住宅期房成交2269套,环比9月上旬的4456套下降49.1%。包括现房和期房在内的商品房（除保障房外）的住宅总成交量也从9月上旬的3219套下跌到10月上旬的2060套,下跌幅度为36%。根据北京中原的监测,10月上旬北京市场商品房成交均价为21160元/平方米,环比9月上旬的21800元/平方米,微幅下跌2.9%。

　　北京中原预计,由于部分中低价商品房的集中供应,10月北京楼市的成交量数据下调幅度将在三成左右,而价格的明显下跌则应该出现在年末的市场淡季,特别是11~12月。

　　“限购令”发威 深圳楼市成交骤降退房潮起

　　中国证券报

　　国庆节前出台的深圳版“限购令”威力开始显现。国庆长假后深圳新房成交量骤降，部分已签约客户遭遇限购不得不退房。深圳房地产信息网显示，10月8日深圳成交新房降至118套，9日仅成交53套，10日也只有80套成交，这与国庆长假日均成交363套相去甚远。

　　成交下滑继续显现

　　“现在最头疼是双拼的大户型，因为双拼是两个房产证，许多购房者遇到限制无法购买了。”深圳龙岗区一大型项目销售经理表示，双拼大户型几乎是陷入冰冻。

　　据介绍，由于新楼盘必须执行90平方米以下住房占七成的政策，深圳许多开发商采取将两套小户型打通拼成一套大户型的办法。而通常买双拼大户型的深圳人都是改善型或投资客，受到限购，很多人没法购买双拼房。

　　业内人士表示，“限购令”的威力已经开始显现。国庆期间成交量的暴涨其实反映的是9月下旬调控前的市场情况，因为国土委公布的成交数据通常有7至10天的滞后性。深圳德思勤置业总经理叶世育认为，国庆后的实际成交量还将环比下滑，具体数量将体现在10月中旬国土部门网上数据中。

　　以万科金色半山项目为例，9月节假日期间，平均每天来访量达到160至200批，成交量7至8套；目前日均来访量仅100批左右，成交量仅3至4套。

　　9月30日晚，深圳市出台补充通知，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳购房。

　　业内专家指出，深圳版的“限购令”，加上9月29日国家出台的“限贷令”，对外地人占比高达八成的深圳楼市将产生明显影响，未来两个月深圳楼市成交量有可能下挫三至五成，短期内楼价可望下探一成左右，未来新房均价可能跌破2万元/平方米。

　　投资客退房骤增

　　“我9月份已经签订了二手房买卖协议，交了定金和首付款，因为我已经有两套住房，又没能在9月30日前去国土局过户，现在被限制过户了。”刘先生这几天十分焦虑。受到“限购令”影响、9月份签了认购合同、交了定金却没来得及在国庆前过户的深圳市民相当多。

　　深圳房地产律师张茂荣透露，政策出台当天已有七、八个购房者因“限购”政策打电话来咨询，大多数购房者已经拥有两套房，由于限购再买房将无法过户，所以希望业主返还定金，但遭到业主的拒绝。

　　深圳中介人士表示，还有一部分退房由于贷款问题引发的，房屋总价通常都是百万以上，首次置业首付变成三成，意味着买家要多筹集10多万元首付。

　　深圳地产专家尹香武认为，9月30日之前十天开盘的楼盘，多数都没有来得及办理网签合同，可能出现较大的退房潮。按照每天百套的平均成交来计算，深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房。

　　深圳中原地产市场部总监王世界估计，遭到“限购令”的“被限房”可能占到两成。二手房签约到过户通常需要一个月，9月份深圳成交二手房15000套，“被限房”占两成左右，约为3000套；新房网签需一周时间，9月前一周成交的2000套新房，被限制的将在500套左右。两项相加，“被限房”总量超过3000套。

　　有中介透露，如果已卖出新房无法完成网签，将影响深圳开发商销售额数亿元，部分开发商对此非常焦虑。但王世界分析，在房价未出现下降的情况下，开发商集中退定解约的阻力较小。

　　楼市新政渗透二线城市 未触房价难伤银行短期业绩

　　张艺良 来源：证券日报

　　面对2007年的宏观调控,地产界曾有人放出了“如果调控不放松,银行会比房地产先死”的狠话。虽为妄语,却发人深思。然而,今年以来针对房地产投机的宏调更可称之为是“精确打击”,银行虽然仍难免受到波及但并不十分受伤。

　　三套房停贷、首套房首付提高至30%、限购一套新房,一系列更为细节化的房地产调控政策在国庆长假期间出台,并被银行严格落实,同时政策的落点也从一线城市开始向二线城市蔓延。但对于银行而言,只要不触及到房价这条根本的“火线”,新政在短期内对其影响终将有限。

　　银行表态积极落实房产新政

　　长假依旧没有打断楼市调控的力度,新一波的细化政策再次密集推出。

　　近日,位于浙江东南沿海的宁波市政府出台政策,从即日起,宁波本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）在宁波只能新购1套住房;非宁波户籍居民家庭,能提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,在宁波只能新购一套住房。同时,对于无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波户籍居民,将暂停在宁波购房。

　　这说明继北京、上海等一线城市之后,二线城市也已经开始发布“限购令”,而就在10月7日,上海才刚刚出台了类似的规定。据悉,目前宁波的房价在处在全国较高水平,有的楼盘甚至直逼一线城市。

　　各地房地产新政策出台的背后,是在国庆长假之前,“新国五条”的横空出世,按照文件的规定,各商业银行将暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　按照业内人士的分析,这些新的政策是对之前已出台政策的进一步确认和细化。

　　《证券日报》致电多家银行,国有大行方面均表示,已经积极贯彻落实国家新出台的规定。股份制银行方面,大部分也已经对新规做出了落实,但仍有部分银行的个贷部还需要在昨日开会讨论相关事宜。

　　“总行方面的落实一般都会比较及时,但各个分支行的级级传达还需要一定的时间,但最终一定会彻底落实的。”一家全国性股份制商业银行相关人士对记者表示。

　　分析师观点 短期波及银行有限

　　就像股市中银行和地产板块的联动一样,地产新政出台,最先受到影响的是房地产企业,其次便是银行。

　　一、二套房首付比例提高,三套房贷款暂停发放,细化政策的下发,使得楼市的观望情绪更为浓厚。根据中国指数研究院日前发布《2010年国庆假期住宅成交量分析报告》显示,国庆期间日均成交量和九月相比均出现了普遍下滑,其中南京以81%的下滑幅度位列入选的十大城市的跌幅榜榜首。北京在长假期间的日均成交量则相较九月下跌了64%,高于上海和广州。

　　这个数据和以往的地产界辉煌的“金九银十”背道而驰,其缘由自然是一波又一波的地产调控政策出台。这样低迷的成交量,自然使得银行受到一定影响。

　　“中介方面的情况不清楚,我们银行的审批都是统一控制的,不会破例的。所以很多原来可以办理贷款的客户因为新出台的政策而不能办理。”某商业银行个贷部的客户经理告诉记者。

　　“从我自己而言,影响主要是现在来办理业务的总的客户数量减少了,二对于首套房方面遇到的因为首付提高而不办理的人则很少。因为首套房基本上是自己用于居住的,北京目前的房价总额已经很高,很少有客户会卡着首付比例限额来付款的,基本上会付到50%以上,否则今后还款压力很大。

　　一位不愿意透露姓名的银行业分析师对记者表示,目前银行的住房按揭贷款余额依旧庞大,因此对银行的业绩不会有很大的影响。同时,由于目前的房地产调控只是对成交量产生了一定的影响,对于房价依旧没有造成实质性的打击,因此,对于银行短期的影响是非常有限的。

　　另一位分析师则指出,本轮加强调控的背景是4月份10号文出台以后,房地产市场成交量出现明显萎缩,但房价降幅并不明显,近期进入“金九银十”的销售旺季,多个地区呈现出量价齐升的苗头,房地产市场的政策累积效果将使得4季度的房地产价格重新回到调整通道。但由于此前银行对于住房贷款已普遍执行了较为严格的差别化信贷,而且今年新增住房贷款中自住和消费型的贷款已占据主流,住房贷款增量5月份以来也已连续下滑,因此对住房贷款增量影响不大。

　　股市表现 银行板块实现小连阳

　　和房地产交易市场“金九银十”风光不再的情况相反,今年上市房企在长假前后却着实火了一把。

　　9月30日,10月8日,10月11日三日地产板块突然展开“绝地反击”,“万宝金招”四只龙头股均表现不俗。其中万科在这三日中的涨幅分别高达7.55%、0.48%、4.74%;保利地产则在三个交易日中走出8.9%、2.91%、5.5%来势及其凶猛。

　　在地产板块的带动下,银行板块也开始了一波较为可观的拉升。工商银行在包括昨日在内的三个交易日中分别拉出了0.75%、1.73%、2.19%三根小阳线。中国银行则更是在过去的七个交易日走出七小连阳,这是几个月以来,银行板块罕见的走势。

　　在两大蓝筹板块的带动下,大盘连着走出1.72%、3.13%、2.49%三连阳,指数接连收复2700和2800点两大关口。结束了之前几个月以来在2700点一下徘徊的局面。

　　有分析师表示,由于长假前银行、地产一跌再跌,部分股票甚至创出新低,在这样的情况下近日的走势更接近于超跌反弹,但同时,这也是市场对于最近房地产新政的一些解读。由于不能很大程度上的伤害到房价,因此政策的出台被解读为短期内政策利空出尽,对股价构成支撑因素。

　　地产调控升级难撼银行股

　　作者：张炜 来源：中国经济时报

　　国庆节后首个交易日，上证指数放量大涨3.13%，其中银行股走强功不可没。此次反弹发生在地产调控升级的背景下，与4月份地产调控政策出台时的表现截然不同。那么，银行股是否已经摆脱利空阴影？

　　今年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，明确二套房贷首付不低于50%及利率不低于1.1倍。A股市场闻讯随之下跌，上证指数从3160多点一路下滑至7月2日最低2319.74点。银行股和地产股是此波下跌行情的主要推手，并且未能随大盘在7月和8月反弹。以工商银行为例，9月下旬创出3.93元的调整新低，较4月地产调控政策出台前累计跌去20.61%。可见，楼市调控加重了投资者对银行资产质量的担心。虽然各银行声称压力测试的结果良好，即便房价下跌30%至50%也对不良率的增加非常有限，但地产调控的阴影始终缠绕着银行股。

　　楼市调控政策的升级，使A股市场再次遭遇考验。然而，9月30日和10月8日两个交易日连续大涨，银行股和地产股都没有像4月份那样被“拉下马”。值得一提的是，10月7日上海出台房地产调控细则，对居民家庭购房实施限购一套的政策，也未拖累8日的反弹。面对调控升级带给楼市的预期改变，银行股似乎没有4月中下旬那样紧张。

　　究其原因，一是调控政策有助于降低银行信贷风险。这次政策的最大变化，是暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款和首套房贷的首付比例调整到30%以上。另外，上海等高房价城市对居民实施限购政策。这意味着银行房贷客户将以自住需求为主，投资投机购房者被“剔除”。一旦房价出现震荡，自住型需求贷款者违约的可能性很低。而且，首付比例提高至30%以上，有助于银行的信贷资产安全。

　　二是房价大幅下跌的预期降低。调控政策的加码，与8月和9月份楼市的回暖以及房价至今未见实质性下跌有很大关系。对于调控的影响，市场上存在不同的判断。相当数量的购房者对房价大幅下跌不抱期望，致使刚性需求的交易量反弹。据央行营业管理部最新公布的一项北京地区调查显示，与二季度居民对未来一年房价的下跌预期一度超过上涨预期不同，三季度认为未来一年房价上涨的居民占比居首，达到37.4%，高于上季14.9个百分点；认为未来一年房价下跌的居民占比19.4%，低于上季15个百分点。既然房价上涨预期超过下跌预期，投资者对银行股信贷风险的担忧势必下降。此次调控政策加码的影响还有待观察，但未必导致房价走势的预期大反转。

　　三是银行股持续下跌消化了地产调控的利空。在9月30日和10月8日的反弹中，农业银行分别上涨3.16%和2.30%，距离重返发行价只差1分钱。相比之下，农业银行H股上市以来持续创出新高，10月8日最高升至4.21港元，较上市首日开盘价累计上涨28.75%。H股市场上的交通银行、招商银行、中国银行等同样与其A股走势截然不同，A、H股间的价差放大。这并不表明国内投资者的特别理性，而是对银行股风险的反应过度。虽然银行股短期内很难价值回归到位，但在地产调控升级的冲击下，银行股已经能够表现出抗跌性。尤其市场上盛传楼市二次调控政策多时，而调控政策的加码并没有涉及房产税开征，被银行股和地产股视作利空出尽便是利好。

　　地产调控升级没能“撼动”银行股，但纠缠银行股的利空因素复杂且多重，其未来走势仍有很多不确定性。银行股要想否极泰来，已经具备低股价的基础，但恐怕还要等待更好的上涨机会。

　　房贷再掀调控大潮 上市银行房企或告别“联动”

　　吕 东 来源：证券日报

　　央行和银监会日前联合发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》首度明确,商业银行需暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买首套房的首付款比例必须在30%及以上;银行消费性贷款禁止用于购买住房。此外,新规还明确,对于违规房企,银行应暂停发放新开放项目贷款和贷款展期。

　　有业内人士表示,面对新一轮房贷调控冲击,各家房地产上市公司及上市银行虽然估值水平已处较低水平,但受此影响后势却不一定相同——银行股应该更能够承受重压并有所表现。

　　调控政策符合预期

　　本次楼市最新调控政策势必将对地产板块走势带来冲击。其实此前不少投资者就一直担心新的调控政策出台,政策调控预期始终是悬在其头上的“达摩克里斯之剑”。不过多数分析师认为,楼市调控符合预期,A股风险早已提前释放,不会出现持续性大跌。

　　在调控力度不断加大的背景下,上市房企的房地产销售将仍然难有起色。而房价在严政此起彼伏的一再重压下,出现松动的可能性正逐渐加大。而房地产税这一重磅炸弹可能的出台,更可能对于房企造成致命的打击。分析人士指出,尽管地产和银行板块的估值已处较低水平,但在地产调控加码等因素制约下,地产企业出现投资性的机会较小,而银行由于边际效应减弱,则更有望被看好。

　　银行“以价补量”

　　一直以来,房贷已成为各家上市银行主攻的信贷投放领域,且比重逐渐提高。相关统计数据显示,2009年,新增房地产贷款超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%,主要金融机构房地产开发贷款同比增长30.65%。

　　国庆节时陆续见诸报端的众多房地产新的调控措施,由于对房地产类贷款限制更为严格,也将继续抑制房地产贷款的增长。众所周知,由于房贷是银行里最优质的贷款,政策严格后银行的利润来源将由去年的“以量补价”调整为“以价补量”。

　　而且,分析师指出,目前A股市场银行股的市盈率都很低了,有很多股票其实已经具备了一定的投资价值

　　不过,银联信在其发布的相关报告中提醒,房地产市场对于银行而言,最大的风险并不在于开发贷款中出现较大规模不良贷款或者按揭客户的断供风险,而是房市一旦持续低迷,地方政府土地财政收入锐减,这将会带来融资平台贷款安全边际的下降。因此应该警惕由此引发的系统性风险。

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