9月29日，国务院新一轮的楼市调控政策如期而至，但一只靴子掉了下去，另一只靴子却又悬了起来，这就是房地产税何时开征，如何开征。
与“9·29新政”几乎同步，《城镇房地产税暂行条例》的修订工作正在紧张冲刺当中。届时，这份制定于1986年的国务院规章，将取消城镇住宅享有的免征优惠待遇，同时对住宅改为按评估值计征，并划定用于自住面积的免征部分，最后一项的划定权将让渡于地方政府。
尽管“9·29新政”中明确提出，加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国。但是，与一纸文件就可以修改的契税、营业税相比，由于涉及到征收手段、评估准备等工作，针对住宅保有环节的城镇房地产税，还相对遥远。
先修订 再试点
即便上海上报的房地产税征收方案不被“退回”，上海试点征收房地产税恐怕也还要等到《城镇房地产税暂行条例》(下称《暂行条例》)完成修订工作之后。
住房和城乡建设部(下称建设部)一位官员向《中国经营报》记者证实，目前，财政部主导的条例修订工作正在紧张进行，并已进入冲刺阶段，但涉及到评估、征收手段等方面的原因，还需要一定的时间准备，但取消原有《暂行条例》中规定的，对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。
9月29日，《新闻联播》播发多部委出台一系列巩固楼市调控成果，遏制房价过快上涨的政策，其中明确提出“加快推进房地产税收改革，逐步推广到全国”，9月30日，财政部联合住房和城乡建设部等三部委下发文件，对契税、营业税政策进行调整，但并不包括传言已久的房地产税。
前述建设部官员解释称，《暂行条例》尚在修订之中，因此，不可能在没有任何法规依据的情况下，开展房地产税改革试点工作。而契税、营业税都有现成的规章可以作为依据，而这才是问题的关键所在。
按照财政部的思路，在取消现有《暂行条例》中对住宅的免征优惠后，将对高档房、大户型、非自住的住宅，以年为时间单位，征收保有环节税负，以贯彻国务院坚决遏制楼市投机、投机资本的调控精神。
记者掌握的情况表明，按照目前房地产税框架之下的修订，未来住宅保有环节产生的税收收入，将全额归地方财政所有。而《暂行条例》属于国务院规章范畴，修订只须国务院批准即可生效执行。
目前，该项工作由财政部税政司地方税处具体负责。不过，财政部相关部门对此不愿发表看法和态度。
评估值计征
现行《暂行条例》实际上系以房产原值计征，但一旦针对住宅的优惠免征待遇取消后，按照原值对住宅计征房地产税的模式，存在发生改变的可能性。
此前，在全国税法知识大赛启动仪式结束后，在接受记者关于房地产税征收税基问题的询问时，财政部税政司副司长尹伯钦表示，城镇房地产税征收的税基，可以考虑以评估值进行计征，同时采用差别税率。
目前尚在执行的1986年版的《暂行条例》中，城镇房地产税有两种税率及其征收方式：一是房产原值减除10%~30%的额度后，以1.2%计征;二是对于产生租金收入的房屋，以租金收入的12%计税。需要说明的是，这两种方式都只针对除住宅以外的经营性房产，并不针对住宅。
财政部统计显示，2008年中国城镇房地产税收入为680.4亿元，2009年该税种税收为803.64亿元，约占当年度全国财政收入总额的2.9%。地方政府的增收动力由此可见一斑。
“近年来，中国房地产市场的产权登记状况有所改进，这就为我们在部分地区选择一些重点房源，比如高档住宅等，进行房地产税收改革试点创造了一定条件。可以说，目前在部分地区个别房产品种上，具备了开征房产税的条件了。”中央财经大学财政税收学院院长刘桓告诉记者。
此前，对于按照评估值计征房地产税，业界和公众通常对于房产基础数据库以及评估方法多有质疑。
对此，前述建设部官员认为，如果现在的房地产税重点针对大户型、高档房进行征收的话，统计和评估就不是问题，因为这些房产通常都是1997年房改之后商品房全面启动后的产物，而全国建设系统对于所有的商品房，无论是权属情况，还是基础成交价格以及区域内的动态价格，都有相应的数据储备和监测记录。
“这些都有助于评估值的计算，以及税款的征收。”他说。
豁免权让渡
记者了解到，正在紧张冲刺的《暂行条例》修订工作，将主要集中力量于税制、课税对象等方面，至于具体的征收办法，在《暂行条例》修订完成后，或将另行与相关部门联合出台工作指导意见的方式进行规范。
由于自始至终贯彻国务院“确保自住需求、遏制楼市投机投资资本”的精神，因此，在未来修订完成的“暂行条例”中，将设计免征面积或对应换算的免征额度，对确保自住功能的住房面积，免征未来的城镇房地产税。
目前，这一内容由财税主管部门提出，并由建设系统配合工作，建设主管部门初步的意见是，不采用一刀切的方式，以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方政府划定辖区内的免征面积，而后上报相关主管部门批准并备案。
同时，在操作过程中，免征面积可换算成对等的免征额度在征税时予以减除。目前，各主要城市均有标准用以划分“普通住宅”和“大户型住宅”的行政文件标准，如北京目前划定大户型住宅的面积标准是144平方米，超出144平方米的住宅将在契税等税种征收时区别对待。
而现存的这一标准，亦可解决“大户型”这一标准的划分问题，对于高档房的划定标准，地方政府目前一般也已存在，同以北京为例，超出区域基准地价40%以上的，便可定义为高档住房。
至于如何区分自住与否，则是问题的关键所在。前述建设部官员认为，在房屋权属登记系统齐全，且划定辖区范围内的自住面积的情况下，将同一权属人或家庭的自住面积减除后，其余全部按照非自住认定，并进行课税即可。
“如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，目前的设计中，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则，当然，这一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋权属情况。”前述建设部官员表示。
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