两部委“投石问路”楼市新一轮调控“山雨欲来”？

“国十条”提及的房产税和预售款管理等仍未出台；市场预计国庆前8部门将发布更高级别政策

 

9月26日晚间，国土部和住建部联合下发 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文）（以下简称《通知》），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉（详见本报9月27日报道）。

 

这份文件在当晚10点多发布，原意为低调处理，但在楼市僵持不下、房价上涨压力仍存的局面下，仍引起强烈反响。随后，关于二次调控、政策加码的言论再次甚嚣尘上。

 

事实上，该文件出台之前，已经过两部门的多次研究和讨论，出台时机的选择也慎之又慎。《每日经济新闻》记者发现，尽管政策不断细化，“国十条”中提及的房产税、预售款管理等“利剑”仍未出鞘。

 

在冷静的观察者看来，在当前的市场观察期，该文件的出台当属“投石问路”——如果房价继续上涨、市场出现异动，不排除出台更高层面（国务院层面）调控政策的可能。

 

房价出现止跌回升

 

上述文件的出台并非偶然，此前市场便有传闻称，鉴于当前的市场形势，国庆节之前可能有新的政策出台，但对于政策内容、政策级别等，各方并不知晓。

 

按照以往的规律，“双节”期间出台新政似乎已经成为规律。“国十条”出台的4月17日正值周日；而北京市选择在4月30日出台“京十条”，则贴近“五一”假期。

 

在中国房地产学会副会长陈国强看来，此次文件的出台时机与市场变化密切相关，因为高层担心：成交量的回升会带来价格上涨。

 

来自国家统计局的数据显示，自“国十条”出台以来，全国商品房月销售面积呈锯齿状波动，其中，8月比7月上升6.5%。同期，房价则环比止跌，并在7、8月连续两月保持持平。

 

值得注意的是，8月二手房价格环比增长0.1%，实现新政以来首次上涨。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向 《每日经济新闻》记者表示，二手房市场敏感度高于一手房市场，这一数据反映出房价基本企稳，而且有小幅上涨的冲动。

 

同时，在国企、央企等的推动下，土地市场也在创纪录。对此，《通知》措辞十分明确：进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实“国发10号”文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务。

 

“国十条”执行不尽如人意

 

《通知》中，保障房成为强调的重点。其中，“国十条”并未提到的公共租赁住房出现在该文件中，这也传递出中央将继续强化保障房建设的信号。

 

然而，杨红旭和陈国强均向记者表示，在“国十条”提出的各项政策中，仅保障房执行到位，由于多种原因，其余政策的执行多数不尽人意。

 

来自住建部的信息显示，截至今年8月，北京、上海、深圳等地的保障房供地规模均接近当年计划总量。8月，住建部还将北京、天津等28个城市确定为公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。

 

但另一方面，截至目前，出台“国十条”细化政策的城市仅有北京、深圳、南京、青岛等寥寥几个。

 

杨红旭表示，政策执行不到位，很大程度上是由于“国十条”过于笼统。在这份《通知》中，对于项目审批、土地管理等多个方面作出了细化规定。其中，禁止企业拿地的4种情况和住宅用地的容积率指标必须大于1的规定尚属首次提出。

 

杨红旭称，尽管新文件的多数内容未超出“国十条”范围，但由于执行性更强，在实际操作中容易落实。

 

调控存在加码可能

 

值得注意的是，与“国十条”不同，上述文件是由两部门联合出台的，而不是由国务院出台。

 

就在本月中旬，住建部和银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚等8个城市的二套住房贷款政策落实情况进行检查。新政以来，部门联动调控房地产市场的措施越来越多，但均未上升到国务院层面。

 

杨红旭表示，目前仍处于市场观察期，且房价还没有到全面上涨阶段，国务院发文的时间窗口未到。但若该文件无法达到预期效果，则可能会引发新一轮的调控。

 

昨日，业界盛传国庆节前还可能出台8部委联合下发的调控文件，但并未得到证实。但业界能够达成共识的是，本轮调控仍存加码的可能。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示，《通知》新增内容不多，但最大的意义在于显示了调控可能继续收紧的信号。

 

一位接近决策层的人士近期表示，不要认为开发商快撑不住了，其资金实力仍然很强大。杨红旭称，与房地产业直接相关的是4个条块的部门：国土部、住建部、银监会和央行、财政税和国税总局。在3大部门全部干预市场后，只有财税部门尚无动作，因此不排除房产税出台的可能。

 

张大伟表示，除房产税外，商品房预售监管措施也可能被提上日程。他认为，收紧预收款管理，相当于自有资金比例上涨超过10%。

 

目前出台预售款管理新政的只有浙江、上海等少数地区，北京等一些城市的出台预期也越来越强烈。