杭主城区将有3宗土地出让 开发商伺机而动欲抄底

　　近日，杭州市国土资源局门户网站上挂出一则出让公告：8月3日，主城区即将迎来3宗土地出让，总出让面积约395亩。记者在采访过程中了解到，由于受到调控等因素影响，今年杭城土地出让的数量并不是很多，离《读地手册》计划出让的量还有些距离。
不过开发商的拿地热情依旧高涨，多家开发商表示，接下来还是有拿地计划。

　　宅地出让仅完成计划的27%

　　8月初，杭州即将出让的3宗土地中，其中1宗为商住用地，2宗为商业用地，总出让面积262996平方米，约394.5亩。

　　商住用地为31号地块，为下城区三塘单元地块和善贤路11号地块，该地块面积并不大，为35087平方米，约52.6亩。2宗商业用地一大一小，规模较大的一宗为西湖区之江度假区地块，出让面积228亩，规模较小的一宗地块为江干区钱江新城单元地块，出让面积53.8亩。

　　这也是2010年杭州主城区在出让39宗土地之后，挂出的土地出让信息。

　　据了解，杭州2010年第一期《读地手册》收录的房地产经营性用地为94宗，共5354.2亩，其中住宅类用地59宗，3902亩，商业、公建类用地35宗，1453亩。

　　而截至7月13日，杭州主城区共成交土地面积为140万平方米，约2100亩，其中住宅用地1067亩，商业用地1033亩，分别占到《读地手册》可供应量的27%和71%，说明半年多以来，商业金融类用地的出让比较顺利，甚至有些超出计划，而住宅类用地，则受到宏观调控等因素的影响，出让不如想象中那么顺利。

　　后续可出让土地不少

　　值得一提的是，《读地手册》中所包揽的，并不是所有可供出让土地。比如杭州市《读地手册》上，江干区的供地计划是931亩，近年来炙手可热的城东新城只有2宗土地。在江干区自己的读地手册上，这个数据为1996亩，而城东新城可推出的土地为11宗，城东新城土地出让方“杭州市铁路投资有限公司”招商部有关负责人近日也表示，今年该区域可供出让的土地还有550亩。此外，杭州市读地手册没有出现的长睦区域，也有700多亩土地可供出让。

　　此外，杭州读地手册上，下沙出让土地仅7宗，为368亩，似乎有边缘化的趋势。不过这只是假象，据杭州市国土局下沙分局相关负责人透露，在下沙，可供出让的土地也不少。除了已经被炒得火热的沿江东区和金沙湖区域，最值得一提的无疑是下沙东北角的“大学城北单元”，这个区域的宅地储备达到近2000亩，很可能是杭州主城区目前住宅用地储备最多、最密集的小板块。

　　另外，萧山、余杭可出让土地也不少。在今年的《读地手册》中，余杭区的推地计划是8875亩，萧山区是7600亩，而主城区仅5354.2亩，由此来看，余杭、萧山的推地量都已经超过主城区。这跟杭州城市化进程日益加快，主城区土地日渐稀缺，而城市半径不断扩大有关。大杭州时代正在实现。事实上，郊区板块对于市场的吸引力也已经越来越大，比如余杭区的良渚、西溪湿地等板块，环境优美，文化底蕴深厚，非常具有开发潜质。

　　主动出击推介土地

　　一个值得关注的现象是，各个区域做地单位的土地推介已经越来越频繁。

　　杭州市国土局下沙分局是其中做得非常专业的。今年以来，他们已经去外地推介过3次，其中深圳一次，上海两次。下沙分局有关负责人告诉记者，出去推介主要是想吸引一些更有品牌和实力的大开发商入驻下沙，因为他们开发的楼盘品质更好，对于整个区域的提升也更大。事实上，在杭州的各个区域中，下沙可以称得上是外来品牌开发商最为聚集的一个区域。保利、金隅、朗诗、世茂、龙湖，听起来都有响当当的来头。这估计跟下沙这种“走出去”的意识有关。

　　这位负责人表示，下沙土地推介做得非常专业，他们准备的资料包括PPT、VIDEO、折页等，这些都可以让有意向的投资者拷贝回去，以方便他们回去汇报。如果前期沟通有意向的，下沙分局的工作人员还会登门拜访，接触高层，作进一步沟通。

　　据了解，出去土地推介的绝不仅有下沙一个。比如今年年初，江干区就带着今年的《读地手册》赴新加坡及我国香港等地参加推介活动。而去年，杭州以“20个新城和100个城市综合体”为主要宣传点，也在上海等地进行了几场声势浩大的土地推介会，以期“引进大企业、谈成大项目、谋求大发展”。

　　地价走势受人关注

　　根据2010年杭州主城区已出让的土地信息统计，1—6月，杭州主城区土地总成交金额约250亿元，这个数字远超出去年同期水平的115.4亿，涨幅达到116.57%。

　　尽管如此，分析2010年各个区域的楼面地价，相较于2009年创造的诸多神话，还是已经理性不少。数据统计显示，有土地出让的8个区域中，除了市中心和申花板块的平均楼面地价同比2009年上扬之外，其余板块都有所下滑。其中，滨江区下滑幅度最大，达到48.72%。这个固然跟各区域成交的土地性质和出让时间有关，不过，宏观调控的强势出台，给土地市场带来了很多变数，导致一些特定节点地价拍不上去，还是最大的原因。

　　比如5月20日的土地拍卖会上，草庄和田园板块两宗宅地的高性价比，还是给人留下了深刻印象。其中，草庄地块仅万科南都一家报名，最终以8566元/平方米的楼面地价直接成交，比之前该区域的最高楼面地价下滑20%左右；而田园板块最终价格为9143元/平方米，而之前，该区域楼面价已经达到11118元/平方米的历史最高价。

　　不过，由此断定接下来地价将大跌，似乎也有些证据不足。比如6月17日的土地出让会上，滨江和城东新城的两块土地，就受到了市场追捧，地价也大大超出了市场预期。城东新城的楼面价，甚至已经超过历史价位。接下来，杭州的土地价格会向上向下，又会不会形成相对明显的价格趋势，让人期待。

　　开发商意欲抄底

　　经历了7月的空当期以后，8月土地市场再次开闸。采访过程中记者发现，在楼市的交易量尚且处于底部徘徊的时期，开发商的拿地欲望依然存在。

　　一位资深的土地分析人士认为，目前虽然本地的一些大型房地产企业手头都不缺现金，维持目前的运营问题不大，但是在形势尚且不明确的情况下，目前保证现金流更为重要。再加上前两年本地的企业储备了一定的土地，因此他认为“大的拿地计划可能都要到10月份以后，另外两类企业会成为今年拿地的主角”。在他看来，一类主角是外地的或者房产以外行业的企业，有一定的实力或品牌，出于企业战略拓展的需要会选择在这个时候进入杭州的土地市场；而另一类主角便是本地的中小开发商，会选择在这个时候抱着“捡漏”的心态，寻找一些好的发展机会。

　　事实上，记者从采访中也得知，的确有一些企业正伺机拿地。一位杭州老牌的开发商告诉记者，台湾的某大型房产集团和国内某地产龙头看上了城东新城的土地。这宗土地由几块相邻的土地组成，由于总面积较大，对于资金的要求比较高，他们认为，在楼市低迷的时期，这样的土地反而有希望以较低的楼面价成交，不失为进入杭州的一个好机会。

　　某临平的开发商最近在反复比较下城区的31号地块和余杭区的两块土地，而转塘的某开发商也觉得去年房子卖得不错，公司也没有新的地块，今年可以考虑再拿两块。还有一位萧山的开发商，虽然是涉足房地产行业不深，但是由于实业上赚了很多的钱，还是希望在杭州的楼市大展身手。

　　现在究竟是不是入市的好机会呢？一位资深业内人士表示，对于企业来说，如果有足够消化一个地块的能力，无论什么时候都是进入的好机会。但是总体来说，杭州和周边的一些城市相比，投入产出比方面并不占优势。比如苏州，其地价已经有明显的降幅。这个时候，在二三线的城市中，或许存在比进入杭州楼市更好的选择。