“开盘距离认定标准推出不过几天，很多改善型需求被定为二套房，很多客户为了买房在筹钱呢。”富阳某楼盘刚刚开盘就遭遇二套房认定标准的出台，打乱了不少客户的购房计划。
据了解，“有史以来最为严厉的认定标准”终于在上周五晚出台，一向在信贷操作中被视作“橡皮筋”的二套房这次被刚性认定。作为4月17日“新国十条”出台后的落地细则性政策，此次公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定的通知》（下称《通知》），对之前模糊定义的二套房作出了史上最严规定——以家庭为单位，“认房又认贷”。至此，如果只从字面上理解，就是但凡有过购房记录或贷过款的都被“一刀切”地归类为二套或以上，就连最初认为会被“宽待”的改善型需求也难幸免于难。
改善型需求坐实为二套房
自本轮调控开始，虽然国家对二套房的放贷政策有了明显的收缩，但由于二套房的认定标准迟迟未出，在实际操作中常常出现无法厘清二套房边界的问题，尤其是改善型需求，一直有“会被照顾”的声音传出。
但此次根据《通知》规定，已贷款购买过一套住房，又申请贷款购买住房的，将执行二套差别化住房信贷政策，即首付5成，利率1.1倍；同时，如果购房者已有购房记录，即使首次申请利用贷款购买的住房，也将被视为“二套房”，确确实实地将改善型需求归入了二套房之列。
分析人士指出，过去界定二套房的弹性较大，是因为其中混合了改善型需求与投资避险性需求。前者是正常的居民住房消费，可以拉动经济增长，属于政策鼓励的范畴；后者则助推了投资投机购房之风，属于本轮调控中坚决遏制的“不合理的购房需求”。这也是以往界定二套房最为纠结的地方，而这次，认定标准的推出不留任何余地，足见此次政府对调控市场的决心。
大批改善型需求购房者遭打击
二套房认定标准的从严界定已经对楼市产生了影响，大批刚刚购房或正准备购房的改善型需求购房者遭到打击。
5月底，富阳某楼盘逆市开盘，由于楼盘地处富阳市中心，未来有大型商业配套，价格也合适，吸引了大批富阳本地改善型购房者，200套左右的房源没几天就被一抢而空。就在购房程序刚刚进入支付首付款、签购房合同的环节，二套房认定标准出台，彻底打乱了购房者的计划。
“对很多改善型客户来说，在认定标准出台以前，他们如果没有贷款记录的或者贷款还清的，还是可以按照首套政策来执行，银行还是以‘认贷’为标准，所以很多人都准备了三成的首付款。二套房认定标准一出，这些改善型需求都被归入二套房，给很多人带来资金压力。”楼盘负责人算了一笔账，“首付成数立马提高了，至少要付五成以上，对于购房者来说，一套总价150万-160万元的房子，原来三成首付大概50万元左右，现在增加到了80万元左右，不到一个星期平白多出三四十万元，短期内要筹到也有一定的难度。同时，利率也提高到1.1，平时还贷每月还要多出几百块钱，无疑增加了购房成本。”
据该楼盘负责人介绍，由于这批房源总价并不算很高，对很多改善型需求的购房者来说还在能力承受范围内，所以到目前为止，还没有购房者提出退房要求。
虽然买到房的还没因此退房，但有些想买房的已望而却步。记者对一些改善型购房者进行了调查，很多改善型购房者将延迟自己的买房计划。
“这轮调控最终居然调到了我这样的‘改需’，实在太无辜了。”在杭州拥有一套公寓的蔡先生原本打算今年换个大房子，现在这个计划搁置了。“现在的房子是90平方米的，早些年我用公积金贷款买的，去年贷款刚刚还完。本来两个人住还算宽裕，但自从小孩出生后，把父母也接了过来，三代同堂挤在同一个屋子里，就有些捉襟见肘了。所以从今年年初开始，我就在关注楼市，想换一套再大一点的房子，就连首付我都凑好了，谁知道政策突然变了，一套两三百万元的房子首付多了几十万，只好暂且作罢。”
银行还在等待操作细则
有人把这次的二套房认定标准视为“本轮调控向前迈进的最大一步”，而最终新政能否扎实落地，更为关键的是商业银行的执行力度。“无论是首次置业的信贷优惠，还是对购买二套及以上住房的信贷收紧，执行主体是商业银行，政策效果在很大程度上取决于商业银行是否严格执行政策。”住建部相关人士如是说。
据了解，虽然二套房认定标准已出，但目前杭州各大银行仍然采取谨慎、观望的态度，大多数还在等待总行操作细则的下发。一位商业银行个贷部负责人表示，“过去我们都是只认贷不认房，确实从操作层面上来说，要比‘认房又认贷’好操作，因为银行与房屋管理部门之间、各城市之间的房屋登记信息并未联网，使得查询家庭拥有房屋的数量存在难度。新标准出台后，还涉及很多操作层面的实施细则，所以我们还在等待总行的通知。”
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