当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化，为应对一系列发生的变局，中央提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在即将到来的“十四五”规划期间，房地产业的健康发展对构建国内大循环将起到重要的支撑作用。
房地产业将面临四大约我国城镇住房制度改革以后，房地产业得到快速发展，房产目前我国房地产行业有以下特征：一是以新建商品房开发为主，2019年房地产开发投资占房地产业投资的比重为83%；二是房地产开发投资中以销售类的住宅为主，2019年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的88%；三是房地产行业中的商办地产经营、物业管理服务、租赁居住供给、资产证券化业务等已开始加快发展。
第一个约束是空间约束。经过城镇住房制度改革以来的20多年时间，我国房地产开发取得了巨大的发展，从1998年当年销售商品房1亿平方米，到2019年销售17亿平方米，商品房市场扩大了17倍，这主要得益于房改释放的政策红利和城镇化带来的人口红利。
第二个约束是盈利约束。根据中国指数研究院的数据，今年上半年300个城市成交的平均住宅用地价格达到历史最高点为5367元/平方米，而大城市的房价上涨依然受到控制，中小城市房价上涨已无动力，在此情形下房地产开发企业的利润必将受到挤压。正如德勤研究表明，A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下。
第三个约束是融资约束。房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求，对大型商业银行新增房贷也有了比例限制，实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。
第四个约束是政策约束。“房住不炒”定位将长期坚持，它不仅是针对购房者要求不能炒房，而是要贯彻到房地产业的全产链，要求土地供给在提供销售类住房的同时要考虑保障房需求、租赁房需求，住宅开发在提供居住空间的同时要考虑教育、体育、商业、文化等配套需求，满足人们对美好生活向往的要求，金融财税也必须支持居住抑制投机。
一是细分市场方向，与品质时代的需求相结合。房地产业经过多年的高速扩张，已从解决短缺、满足有无进入到追求品质的阶段。2019年城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米，住房绝对短缺时代已经过去，改善性、个性化、高品质住宅需求正在兴起，住房发展目标也从住有所居向住有宜居转变。商业地产、办公地产、产业园区等领域，许多城市也已处于过剩状态。
二是补短板方向，今后在新增需求增长受限的情形下，房地产运营服务正成为提高开发企业竞争力或弥补产品不足的有效手段。服务技术也将日益升级，如经纪服务的竞争由拼内容到多元化和服务效率，用户端APP，不仅有租赁、新房、二手房业务，还有海外旅居、装修、生活服务，以及百科频道、租赁指数等业务内容。
三是整合资源方向，与资产管理和新金融相结合。资产管理，是实现资产的保值、增值和收益最大化的运营管理。以房地产为空间，优化空间、升级产业、创意文化、集聚人才，通过资本运作、提升资产价值、实现未来随着房地产有无问题不再是主要矛盾，房地产资产管理和经营服务比重将提高。
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