2019房企融资成本将保持高位，进一步加剧融资难度

2019年，面对已经迎来的还债高峰，房企不得不高成本“借新还旧”，自寻出路摆脱资金困局。

有业内人士认为，2019房企融资成本将保持高位。在还款压力下，房企流动性较弱，有着较高的再融资需求的房企数量不断增加，这将进一步加剧融资难度，融资成本或再度提高。

131家房企负债7.89万亿元

2018年下半年，房企频频发布融资计划，开卖股权，多渠道进行“补血”。背后原因则是过去几年大规模举债快速扩张。

国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15％。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元，四年融资总额高达29531亿元。

Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

在此背景下，房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

净负债率方面，喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为避免在规模战中落后被收购，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。

2019年6.1万亿债务待还

在房企负债大幅提升的背景下，房企有息负债规模不断加剧。

“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

除了发债融资外，房企还通过信托渠道高价“补血”。中国信托业协会发布的数据显示，截至2018年三季度末，从信托资金配置领域来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元仅略增4.37%；投向房地产的信托余额在资金信托中占比13.42%，较二季度末的占比上升1.1个百分点。

另外，根据用益信托网最新数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31%。

值得一提的是，除信托发行利率提升外，房企海外发债利率也大幅上调。

国际评级机构穆迪此前在报告中指出，从2018年11月来看，7家受评房企在境外发行债券，过去1-2年其融资成本总体有所提高但债券期限缩短。预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

警惕房企债务风险加剧

2018年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。

此前，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。时隔半个月，华业资本也发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

有业内人士认为，虽然从现在来看，房企资金风险依然可控，但规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。因此，随着房企负债到期的规模不断增加，房企的资金压力加大，融资需求上涨，应警惕众多不可控因素加剧房企债务风险。

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