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>> 购房指南 >>买卖二手回迁房时应该注意的一些问题
买卖二手回迁房时应该注意的一些问题
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类型: 购房指南 点击数:325 加入时间:2017/12/4 8:57:14
回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样,都有房产证,有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的,回迁户手持的是购房合同,无法上市交易。
回迁房买卖本身就存在一定风险的,在买房过程中要如何合理规避这类风险呢?首先是购房合同的签订,在签订回迁房买卖合同前要查看房屋是否已经取得产权证,在签订时要约定好房产过户的时间和交房的时间,较好要出卖人配偶也在合同上面签字。
下面就是回迁房在交易中需要注意的一些问题,一起来看看吧!
一、房屋税费缴纳要约定好
回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。
二、严防“一房数卖”
回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。
当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此,出卖人不得将房屋另行转让给他人,相应的违约责任的规制显得十分重要。
三、一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
四、买方要留尾款
没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
五、要求卖方的配偶签名
实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
六、尽量要求卖方的继承人签字
因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的名列前茅顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
以上就是我们在买卖二手回迁房时应该注意的一些问题,通过上述内容希望能够帮助大家更好的规避购房风险,保障好自身的权益。
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