昨天下午2点半，下城法院开庭审理了一起物权保护纠纷。 原告何女士52岁，杭州人，在城北有一套三居室的经济适用房。 被告张先生52岁，杭州人，因自家房屋拆迁，安置房尚未到位，一直租房至今。 2012年8月1日，何女士以每月1800元的价格，将这套经济适用房租给了被告张先生。合同约定的租期自“2012年8月1日开始，前3年按年度支付，一年21600元， 3年后按季度支付，一个季度5400元，合同由张先生手写起草，双方签字并按了手印。 何女士没有出庭，她的代理律师说，当时双方口头约定租期为3年，现在租期已满，而且何女士的女儿到了适婚年龄，要将这套房子收回作为女儿的婚房，要求张先生腾退房屋。 张先生并不认可原告律师所说“3年租期”的口头约定，他说：“这套房子我租来的时候是毛坯房，什么都没有，连房门、蹲坑、水龙头这些基本的东西都没有，我花了很大的精力来装修，如果只租3年，我何必要装修得那么好？我是希望一家五口可以在这个房子里安安稳稳住到回迁安置的，租房期限在合同里也写得很清楚了！如果同意让我们租住到回迁安置时，我愿意合理增加今后的租金并且承担诉讼费用！” 原告代理律师不接受调解，并提出：何女士的这套房子是经济适用房，主张租房合同无效。 张先生听了之后，情绪激动地说：“我哪里知道她的房子是不是经济适用房啊，也没有去注意过这一点，而且我根本不知道还有经济适用房不能出租这个问题！这个租房合同是她亲笔签字按了手印的，怎么就无效了呢？！” 法官没有当庭宣判。 春节长假刚刚结束，返工潮来袭，租房旺季即将到来。 经济适用房订立租赁合同是否有效？经济适用房到底能不能出租？ 经济适用房订立租赁合同是否有效，在法学理论界存在着较大的争议，而且各地法院的裁判结果同样也存在着一定差异，但是笔者倾向性认为经济适用房订立租赁合同在不存在其他法定无效事由的情况下应当认定为合同有效较妥。 主要理由有二： 第一，目前，我国有关经济适用房的相关规定以2007年原建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》为主，辅以国务院各部委出台相关政策性文件中的政策性规定，但这些规定大多层级较低，若直接将这些行政规章作为当事人双方违反法律法规的强制性规定的法律依据加以引用进而认定当事人订立的房屋租赁合同无效的，则不符合现行法律的规定，因为认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止经济适用房出租，故若做此处理多有适用法律不当之嫌。 第二，虽然对于经济适用房的出租是否有效，各地法院存在着裁判标准不一致的情况，但是仍以判决有效为主流观点，且《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中对于经济适用房订立租赁合同的效力认定和认定后的处理方式颇具借鉴价值，具体内容为“ 2.当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理”。 对于经济适用房到底能不能出租，根据《经济适用房管理办法》第三十三条规定“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”。 故在未取得完全产权前仍建议不要出租，否则将会面临相应的行政处罚。而且如前所述，该合同也有被认定为合同无效的风险，在合同无效的情况下可能会对房屋租赁双方都造成一定的时间和财产损失。 所以我们在租房前，最好看一下房屋的产权问题，以免增加不必要的麻烦。
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