调控行政手段淡化 稳房价去库存仍是主基调.

  在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。有专家分析，明年楼市政策有望进一步宽松，调整点可能落在信贷政策、普通住宅界定标准、棚户区改造等方面。

  行政调控手段淡化楼市信贷政策接连出台

  在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向，定下了今年楼市“去库存”“稳增长”的主基调。

  此后，楼市政策接连出台，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷 款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40％。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。

  9月1日起，二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30％降低至20％。紧接着，在9月30日，央行、银监会再次发布房地产重磅政策，将不限购城市首套 房商贷最低首付款比例下调至25％。此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等 措施。

  信贷政策成今年楼市调控一大亮点。

  近期，政府高层多次提及化解房地产库存，促进房地产业持续发展的战略。近日召开的中央经济工作会议上也提出化解房地产库存的要求，“要按照加快提高户籍 人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。此前已有多个地方政府制定了一 系列去库存的措施，山西省提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策，洛阳、驻马店等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，采用了财政补贴的方式。

  除以上房地产本身的政策调控外，受经济下行压力的影响，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准，五年期以上贷款基准利率由年初的 6.15％，降到了目前的4.9％，下降幅度高达25.5％。虽然不是直接针对房地产的调控政策，但这一调整确实有利于房地产市场的发展。

  “今年房地产的调控把握的是比较好的，减少了政府对市场的行政干预”，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，行政手段逐渐淡出，回归市场本源，更多的是通过价格杠杆、货币政策来调节供求关系，资源的配置效率会提高。

  北京市房地产协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时则表示，今年的房地产调控政策中，信贷政策相对较多，比如公积金使用条件的放宽，降低房贷利率等，这些都有利于降低置业者的购房门槛、减轻支付压力，有利于房地产市场的发展。

  房地产市场走出低潮期高库存难题待解

  在多轮利好政策的前提下，今年的房地产市场渐渐走出了去年的低迷态势，多个城市的呈现出了“量价齐涨”的态势。来自国家统计局的数据，11月份，全国 70个大中城市新建商品住宅上涨的城市有33个，比上月多了6个，价格环比综合平均涨幅扩大了0.2％。同比方面，11月上涨的城市有21个，比上月增加 5个，涨幅也在持续扩大。中原地产研究中心的数据显示，全国主要的54城市，前11个月累计成交套数达268.36万套，同比上涨了14.3％。

  虽然总体楼市向好，但城市间的分化仍在加剧，一线以及部分二线城市房价一路走高，泸州、锦州、三亚等三四线城市的房价却仍在下跌。

  今年楼市调控政策频繁出台，但楼市仍存高库存难题。

  库存方面，截止到11月末，商品房待售面积高达6.9亿平方米，比年初增加了0.7亿平方米。有业内人士分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果高库存现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。

  谈及明年楼市的政策走向，陈志提到，政策的制定需要结合整个国民经济的运行情况，房地产的库存去化是一个长期的任务，政策调控“松”是一个大的方向，预计明年还有一定的降息、降准的空间，但降息的幅度不会太大。

  在牛凤瑞看来，明年仍会延续去行政化的思路，政策措施或许不会再密集出台，可能会松绑几个仍在限购的城市，推进“营改增”进程等等，更多的采用信贷、市场等方式调节。

  “在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化”，中原地产首席分析师张大伟预测，尤其是高层提出去库存战略后，后续相关去库存的政 策或将出台，可能会聚焦在信贷政策的继续宽松、普通住宅界定标准的调整、棚户区改造、户籍制度改革等方面，地方政府还可能会出台税费减免、购房补贴等政 策。

  对于明年楼市前景，牛凤瑞持乐观态 度，他提到，近几年楼市购买力一直在聚集，许多改善型购房者一直在观望，明年或许会迎来释放期。此外，楼市还存在大量的刚性住房、危旧房、棚户区改造等需 求，房价下降的可能性不大，但也不会出现大幅度上升，和物价、工资水平涨幅一致是理想的状态。

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