三、物业管理服务
13、物业服务合同期满后形成的事实物业服务关系产生的物业服务费，业主是否应当交纳？ 答：实际操作中，在物业服务合同期满后形成的事实物业服务关系期间产生的物业服务费，分以下几种情形： （1）物业服务合同期满后，原物业服务企业要求续聘，业主委员会未按规定组织召开业主大会会议进行决定或未明确表示形成的事实物业服务关系，业主应当交纳事实服务关系期间的物业服务费； （2）物业服务合同期满后，业主委员会按规定请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出的，业主可拒交事实服务关系期间的物业服务费； （3）为维护社会稳定，解决物业管理撤管"真空"，由当地有关部门组织物业服务企业临时代管而形成的事实物业服务关系，业主应当交纳事实服务关系期间的物业服务费。 14、物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业，怎么办？ 答：物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在地的乡（镇）人民政府应当按照物业管理应急预案开展应急管理。所在地社区居民委员会可以在乡（镇）人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。 15、物业服务企业退出项目管理后，能否以业主欠交物业服务费为由拒绝办理移交手续，欠交的物业服务费如何收取？已经预收的物业服务费和经营性收益余额能否冲抵业主欠交物业服务费？ 答：物业服务企业退出项目管理后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理移交手续。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，业主委员会应尽量给予配合协助。已经预收的物业服务费和经营性收益余额不能冲抵业主欠交物业服务费。预收的物业服务费应退还给业主或移交给新物业服务企业，经营性收益余额应移交给业主委员会或新物业服务企业；拒绝移交的，应协商解决，协商不成的，通过司法途径解决。 16、业主交纳了物业服务费，发生业主人身、财产安全损害，物业服务企业应承担什么法律责任？ 答：物业服务中的安全防范只是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件，也不能要求物业服务企业确保每个业主人身、财产的安全。是否承担法律责任，关键看物业服务企业的安全防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业服务企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业服务企业存在明显的过错，并与业主人身、财产安全损害之间存在因果关系的，则应承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿民事责任。
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